캐나다에서 집을 산 뒤 가장 먼저 부딪히는 일 중 하나가 수리와 리노베이션입니다. 주방을 바꾸거나, 지하를 마감하거나, 지붕을 손봐야 하는데 어느 업체를 믿어야 할지 판단할 근거가 없습니다.
먼저 알아두셔야 할 사실이 있습니다. 캐나다에는 "리노베이션 업자 면허"라는 전국 단일 제도가 없습니다. 신축 주택을 짓는 빌더는 주마다 라이선스를 받아야 하지만, 기존 집을 고치는 일반 리노베이션은 대부분 별도 면허 없이 할 수 있습니다. 전기·배관·가스처럼 안전과 직결된 작업만 해당 기술 자격이 필요합니다.
대신 세 주 모두 소비자 보호 쪽에서 장치를 두고 있습니다. 온타리오는 집에서 서명한 계약에 10일 취소권을 주고, 알버타는 선금을 받는 업체에 라이선스와 보증금을 요구하며, BC는 물 침투 관련 대형 리노베이션에 별도 라이선스와 워런티를 강제합니다. 이 장치들을 알고 계약하면 사고를 크게 줄일 수 있습니다.
1. BC — 신축과 '빌딩 엔벨로프 리노베이션'만 라이선스
BC에서 일반적인 주방·욕실 리노베이션은 주 차원의 컨트랙터 라이선스가 필요하지 않습니다. 다만 한 가지 예외가 있고, 이것이 상당히 중요합니다.
빌딩 엔벨로프 리노베이션, 즉 물이 새는 하자를 고치거나 누수로 생긴 손상을 복구하는 공사는 다음 조건을 모두 충족하면 별도 규제를 받습니다.
- 건물 전체 또는 한 면의 클래딩 표면 60% 이상에 영향을 주고
- 공사비가 1만 달러 이상(다세대 건물은 유닛당 2,000달러 이상)인 경우
이 경우 시공자는 Building Envelope Renovator(BER) 라이선스를 보유해야 하고, 착공 전에 워런티 보험이 가입되어 있어야 합니다. 워런티는 자재·노무 2년, 빌딩 엔벨로프 5년(리노베이션한 부위 한정)이 최소 기준입니다. 또 착공 전에 Building Envelope Renovation Schedule을 작성해야 하며, 건축 허가를 받으려면 이 서류가 필요합니다.
반대로 1~2가구 건물, 최초 입주로부터 25년이 넘은 건물, 다세대 임대건물, 기존 워런티로 처리되는 공사, 위 금액 기준 미만은 이 규제에서 빠집니다. 스트라타에서 대규모 외벽 공사를 논의 중이라면, 시공사가 BER 라이선스를 가지고 있는지부터 확인하시기 바랍니다.
2. 온타리오 — 집에서 서명했다면 10일 취소권
온타리오의 핵심 장치는 Consumer Protection Act의 직접계약(direct agreement) 규정입니다.
집에서 서명한 50달러 이상의 리노베이션·수리 계약은 10일(달력일 기준)의 취소 기간이 보장됩니다. 이유를 대지 않아도 되고, 취소 수수료도 없습니다. 업체는 취소 통지를 받은 날로부터 15일 이내에 디파짓을 포함해 환불해야 합니다.
단서가 하나 있습니다. 취소 기간 중에 이미 공사가 시작됐다면, 계약은 취소할 수 있지만 그때까지 투입된 작업과 자재에 대한 합리적인 보상은 해야 합니다. 그래서 방문 영업으로 계약한 뒤 다음 날 바로 공사를 밀어붙이는 업체를 조심해야 합니다.
또 취소 기간이 있는 계약이라면 계약서에 그 사실과 취소 처리 방법이 반드시 적혀 있어야 합니다. 계약서에 그 문구가 없다면 그 자체가 경고 신호입니다.
3. 알버타 — 선금을 받으려면 라이선스가 있어야 합니다
알버타는 접근 방식이 다릅니다. Consumer Protection Act에 따라 공사가 끝나기 전에 돈을 받는 계약업체는 prepaid contracting business로 분류되어 Service Alberta and Red Tape Reduction의 라이선스를 받아야 합니다.
정확히는, 사업장이 아닌 곳(보통 소비자의 집)에서 계약을 권유·협상·체결하고 작업 완료 전에 대금을 받는 경우입니다. 대상 공사는 개인 주택의 건축·유지·수리·개조·증축·개선과 조경 같은 부속 작업까지 포함합니다.
라이선스를 받은 업체는 다음 의무를 집니다.
- Service Alberta에 등록하고 보증금(security)을 예치해야 합니다.
- 영업 담당자에게 신분증을 발급해야 하고, 소비자가 요구하면 제시해야 합니다.
- 계약은 서면이어야 하며 법이 정한 형식을 갖춰야 합니다.
- 관련 기록을 3년간 보관해야 합니다.
따라서 알버타에서 "선금부터 주세요"라고 하는 업체를 만나면, 라이선스 번호를 물어보는 것이 정당한 절차입니다. 라이선스가 없다면 그 요구 자체가 법 위반일 수 있습니다.
4. 세 주 비교
| 항목 | BC | 온타리오 | 알버타 |
|---|---|---|---|
| 일반 리노베이션 면허 | 불필요 | 불필요 | 선금 받으면 필요 |
| 특수 규제 | 빌딩 엔벨로프 리노베이션 BER 라이선스 | 신축은 HCRA 빌더 라이선스 | prepaid contracting 라이선스 |
| 취소권 | 계약 조건에 따름 | 집에서 서명 시 10일 | 계약 조건에 따름 |
| 환불 기한 | 계약 조건에 따름 | 통지 후 15일 | 계약 조건에 따름 |
| 서면 계약 의무 | BER은 필수 서류 있음 | 취소권 고지 포함 필수 | prepaid 계약은 필수 |
| 관할 | BC Housing / Consumer Protection BC | 온타리오 소비자보호 | Service Alberta and Red Tape Reduction |
주별 장치는 다르지만, 실제로 돈을 지키는 것은 제도가 아니라 계약서의 문장입니다.
5. 견적을 받을 때 확인할 다섯 가지
- 최소 세 곳에서 서면 견적을 받습니다. 구두 견적은 비교할 수도, 나중에 따질 수도 없습니다. 견적서에는 자재 등급, 철거·폐기물 처리 포함 여부, 허가 비용 부담 주체가 적혀 있어야 합니다.
- 선금 비율을 봅니다. 자재 선주문이 필요한 공사라면 일정 비율의 선금은 정상입니다. 다만 착수 전에 전액이나 절반 이상을 요구하면 재고해야 합니다. 공정률에 따라 나눠 지급하는 구조가 안전합니다.
- 보험과 산재 가입을 확인합니다. 배상책임보험과 산재보험(BC WorkSafeBC, 온타리오 WSIB, 알버타 WCB) 증빙을 요청하세요. 가입이 없는 업체가 작업 중 다치면 책임이 집주인에게 돌아올 수 있습니다.
- 허가(permit)를 누가 받는지 정합니다. 구조 변경, 전기 증설, 배관 이동은 대개 시 허가가 필요합니다. 허가 없이 한 공사는 나중에 집을 팔 때 문제가 되고, 사고가 나면 주택보험 보상에서도 불리해집니다.
- 변경지시서(change order) 방식을 미리 합의합니다. 공사 중 추가 작업은 반드시 생깁니다. 금액과 일정 변경을 서면으로 확인하는 절차를 계약서에 넣어 두면 분쟁의 대부분이 사라집니다.
6. 이런 신호가 보이면 멈추세요
- 먼저 문을 두드리고 "근처 공사 중인데 남은 자재가 있다"며 할인을 제안하는 경우
- 현금 결제만 받겠다거나, 영수증·계약서를 쓰지 않으려는 경우
- 오늘 결정하면 깎아 주겠다며 서명을 재촉하는 경우
- 회사명, 주소, 사업자 등록 정보를 명확히 밝히지 않는 경우
- 지붕·외벽처럼 집주인이 직접 확인하기 어려운 부위의 손상을 과장하는 경우
이 수법들은 캐나다에서 오래된 방식이고 한인 커뮤니티도 예외가 아닙니다. 유형별 대응은 캐나다 사기·스캠 예방 가이드에 정리해 두었습니다.
7. 분쟁이 생겼을 때
- 서면으로 하자와 요구사항을 통지합니다. 사진, 날짜, 계약서상 해당 조항을 함께 적습니다.
- 지급을 전부 마치기 전에 대응합니다. 잔금이 남아 있을 때가 협상력이 가장 큽니다.
- 해당 기관에 신고합니다. 온타리오는 소비자보호 민원, 알버타는 Service Alberta and Red Tape Reduction, BC는 공사 유형에 따라 BC Housing 또는 Consumer Protection BC입니다.
- 금액이 크지 않다면 소액재판(Small Claims Court)도 현실적인 선택지입니다. 주별 한도가 다르니 확인하세요.
공사비 자금을 마련하는 방법에 따라 이자 부담이 크게 달라지므로, 대출을 고려 중이라면 홈에퀴티라인(HELOC) 활용법도 함께 보시기 바랍니다.
정리
캐나다에서 리노베이션 업체를 고를 때의 핵심은 세 가지입니다. 그 주에서 라이선스가 필요한 공사인지 확인하고, 선금을 최소화하고, 모든 합의를 서면으로 남기는 것입니다. 온타리오라면 집에서 서명한 계약에 10일 취소권이 있다는 사실만 알아도 방문 영업 피해를 피할 수 있습니다.
위 내용은 2026년 9월 기준 각 주 공식 자료를 확인한 것이며, 금액 기준과 절차는 개정될 수 있습니다. 계약 전에 BC Housing, 온타리오 소비자보호 안내, Service Alberta 공식 페이지에서 최신 내용을 확인하시기 바랍니다. 개인 상황에 따라 다르므로 필요하면 전문가 상담을 권장합니다.