새로 지은 집을 계약할 때 빌더가 "워런티 다 들어가 있습니다"라고 말합니다. 그런데 막상 입주 2년 차에 창틀로 물이 새면, 그 워런티가 정확히 무엇을 몇 년까지 덮어주는지 아는 분은 많지 않습니다.
결론부터 말씀드리면 캐나다의 신축 주택 워런티는 연방 제도가 아니라 주별 제도입니다. BC는 2-5-10, 온타리오는 1-2-7, 알버타는 1-2-5-10으로 기간 구조가 아예 다르고, 보상 한도도 BC 단독주택 최대 20만 달러, 온타리오 프리홀드 최대 40만 달러, 알버타 단독주택 최소 26만 5천 달러로 제각각입니다. 어느 주에서 집을 사느냐에 따라 받을 수 있는 보호의 크기가 달라진다는 뜻입니다.
이 글에서는 세 주의 워런티 구조를 기간별로 나눠 비교하고, 계약 전에 반드시 확인해야 할 등록 조회 방법과 하자가 생겼을 때의 청구 순서까지 정리했습니다. 아래 수치는 모두 2026년 9월 기준 각 주 공식 자료를 확인한 내용입니다.
1. 신축 워런티는 '보험'이지 '서비스'가 아닙니다
한국에서 말하는 하자보수와 가장 크게 다른 점은, 캐나다의 신축 워런티가 제3자 보험 또는 법으로 강제된 보증이라는 것입니다. 빌더가 폐업하거나 연락을 끊어도 워런티 제공사나 주 기관이 남아서 처리합니다.
세 주에 공통으로 적용되는 원칙이 몇 가지 있습니다.
- 워런티는 사람이 아니라 집에 붙습니다. 보장 기간 중에 집을 팔면 남은 기간이 다음 소유자에게 그대로 넘어갑니다.
- 시공 하자만 덮습니다. 취향 문제, 통상적인 마모, 소유자가 직접 공급한 자재나 설계, 관리 소홀로 커진 손상은 대상이 아닙니다.
- 조경·진입로 주변 정지작업·표면 배수 등은 보통 제외됩니다. (드라이브웨이 자체는 BC에서 보장 대상입니다.)
그래서 계약 전에 볼 것은 "워런티가 있느냐"가 아니라 "어느 회사의, 어떤 기간 구조의, 얼마 한도짜리 워런티가 이 집에 등록돼 있느냐"입니다.
2. BC — 2-5-10, 한도는 20만 달러
BC에서는 Homeowner Protection Act에 따라 라이선스를 가진 주거 빌더가 지은 모든 신축 주택에 home warranty insurance가 반드시 붙어야 합니다. 흔히 2-5-10이라고 부르는 구조입니다.
기간별 보장 내용
- 2년 — 자재·노무: 세부적으로 갈립니다. 단독주택과 스트라타 전용부분은 12개월, 다세대 건물의 공용부분은 15개월, 그리고 24개월은 주요 시스템(전기·배관·난방·환기·냉방), 외부 클래딩, 창문과 문, 그리고 집을 거주 불가능하게 만드는 하자에 적용됩니다. 건강·안전 위험을 만들거나 중대한 손상을 일으킬 수 있는 건축법규 위반도 포함됩니다.
- 5년 — 빌딩 엔벨로프: 지붕·외벽·창·문 등 실내외를 가르는 껍데기. 의도치 않은 물 침투가 핵심입니다.
- 10년 — 구조: 하중을 받는 부재나 건물 전체 구조의 하자.
보상 한도와 시작 시점
- 단독주택: 최초 소유자의 구매가와 20만 달러 중 적은 금액
- 스트라타 유닛: 최초 소유자의 구매가와 10만 달러 중 적은 금액
- 공용부분: 유닛당 10만 달러 또는 건물당 250만 달러 중 적은 금액
보장 시작일은 커스텀 단독주택이면 입주일과 최초 입주허가일 중 빠른 날, 스펙 주택이나 스트라타 유닛이면 최초 입주와 소유권 이전 중 빠른 날입니다.
주의할 예외도 있습니다. 소유주가 직접 지은 owner-built 주택은 워런티 대신 그 소유주가 입주 후 10년간 하자 책임을 집니다. 매도인이 곧 책임 주체이므로, 이런 집을 사실 때는 계약 전에 반드시 확인하세요. 원주민 보호구역 내 주택, 호텔·케어시설·기숙사·수상가옥, 제조식 주택, 등기에 제한특약이 걸린 다세대 임대건물도 의무 대상에서 빠집니다.
3. 온타리오 — Tarion 1-2-7, 입주 전부터 보호
온타리오는 Ontario New Home Warranties Plan Act에 따라 빌더가 워런티를 제공하고, Tarion이 그 뒤를 받치는 구조입니다. 빌더는 HCRA 라이선스를 받아야 하고, 프리홀드·콘도 유닛·콘도 전환 주택이 모두 대상입니다.
온타리오의 가장 큰 차이는 보장이 입주 전부터 시작한다는 점입니다. 매매계약서(Agreement of Purchase & Sale)에 서명하는 순간 보장이 걸리고, 최대 7년간 유지되며 집을 팔아도 이어집니다.
입주 전 보호
- 디파짓 보호
- 클로징·입주 지연에 대한 보상
- 콘도 프로젝트 취소 시 보호
- contract home의 금전 손실 보호
입주 후 1-2-7
- 1년: 자재·시공 하자, 온타리오 건축법규 위반, 무단 자재 변경
- 2년: 기초를 통한 물 침투, 전기·배관·난방 시스템 하자, 외부 마감재 하자
- 7년: 주요 구조 하자(MSD) — 기초 파손처럼 집을 안전하지 않거나 거주 불가능하게 만드는 수준
보상 한도 (2023년 7월 1일 이후 계약 기준)
- 프리홀드 주택: 40만 달러
- 콘도 유닛: 30만 달러
- 콘도 공용부분: 유닛당 10만 달러, 최대 350만 달러
- 콘도 프로젝트 합산: 최대 5,000만 달러
- 환경 유해물질로 인한 손상: 최대 5만 달러
한도는 최초 매매계약 서명일을 기준으로 정해집니다. 2021년 2월 1일부터 2023년 6월 30일 사이에 서명된 계약이라면 프리홀드도 30만 달러가 적용되니, 프리세일이나 분양 물량을 승계 매수하실 때는 원 계약일을 꼭 확인하세요. 프리세일 계약 구조 전반은 프리세일 콘도 구매 가이드에 정리해 두었습니다.
4. 알버타 — 1-2-5-10, 엔벨로프에 2년 옵션
알버타는 New Home Buyer Protection Act에 따라 2014년 2월 1일 이후 건축허가를 신청한 모든 신축 주택에 워런티가 의무입니다. 또 2017년 12월 1일 이후로는 신축을 짓는 주거 빌더가 유효한 빌더 라이선스를 가지고 있어야 합니다.
- 1년 — 노무·자재: 바닥재, 계단, 걸레받이, 캐비닛, 난간 등 마감과 부착물
- 2년 — 전달·분배 시스템: 전기·배관·난방·환기·냉방
- 5년 — 빌딩 엔벨로프: 지붕과 벽 등 건물의 껍데기. 법상 최소 5년이며, 워런티 제공사는 빌더에게 2년 추가 옵션을 제시할 의무가 있어 최장 7년까지 늘어날 수 있습니다.
- 10년 — 주요 구조: 골조(지붕 구조 포함)와 기초
보상 한도는 Home Warranty Insurance Regulation 기준 단독주택 최소 26만 5천 달러, 콘도 등 다세대 유닛 13만 달러이며, 다세대 프로젝트의 건물별 공용부분은 최대 330만 달러입니다. 이 금액은 재건축 평균 비용을 기준으로 한 것이라 토지·가재도구·조경은 포함되지 않습니다.
보장은 입주, 입주허가, 소유권 이전 중 가장 먼저 발생하는 시점에 시작됩니다. 현재 알버타에서 영업 중인 워런티 제공사는 7곳이며, 어느 회사 상품인지에 따라 세부 약관이 달라집니다.
5. 세 주 한눈에 비교
| 항목 | BC | 온타리오 | 알버타 |
|---|---|---|---|
| 구조 | 2-5-10 | 1-2-7 | 1-2-5-10 |
| 자재·노무 | 12~24개월(항목별) | 1년 | 1년 |
| 주요 시스템 | 2년 | 2년 | 2년 |
| 빌딩 엔벨로프 | 5년 | 2년(기초 물 침투·외부 마감) | 5년(+2년 옵션) |
| 구조 | 10년 | 7년 | 10년 |
| 단독·프리홀드 한도 | 구매가와 20만 달러 중 적은 금액 | 40만 달러 | 최소 26만 5천 달러 |
| 콘도 유닛 한도 | 구매가와 10만 달러 중 적은 금액 | 30만 달러 | 13만 달러 |
| 입주 전 보호 | 해당 없음 | 디파짓·지연·취소 보호 | 해당 없음 |
| 보장 시작 | 입주 또는 소유권 이전 | 매매계약 서명 시 | 입주·입주허가·이전 중 최초 |
| 관할 | BC Housing | Tarion / HCRA | Residential Protection Program |
표만 보면 온타리오의 금액 한도가 가장 크고, BC와 알버타는 기간이 깁니다. 어느 쪽이 유리한지는 하자의 성격에 달렸습니다. 대형 수리비가 나오는 구조 문제라면 한도가, 시간이 지나 드러나는 누수라면 기간이 중요합니다.
6. 계약 전에 해야 할 확인 3가지
- 빌더 라이선스가 살아 있는지 조회합니다. BC는 BC Housing의 라이선스·신축 등록 조회, 알버타는 Builder Registry와 Property Registry, 온타리오는 HCRA의 빌더 조회를 이용하면 됩니다.
- 이 집이 실제로 등록돼 있는지 확인합니다. 알버타는 워런티가 없으면 신축 주택을 팔거나 매물로 올리는 것 자체가 금지돼 있고, 위반 시 부동산 중개인에게 매물 삭제 명령이 내려질 수 있습니다.
- 워런티 증권(policy) 원문을 받아 읽습니다. 위 내용은 법이 정한 최소 기준이고, 실제 보장은 각 보험사 약관이 정합니다. 제외 항목과 청구 기한이 여기에 적혀 있습니다.
여기에 더해 입주 전 점검을 독립 전문가에게 맡기는 편이 안전합니다. 절차와 비용은 홈 인스펙션 가이드를 참고하세요.
7. 하자가 생겼을 때 청구 순서
세 주 모두 먼저 빌더에게 갑니다. 워런티 제공 주체는 빌더이고, 기관은 빌더가 해결하지 못할 때 개입합니다.
- 하자를 발견하면 즉시 사진·날짜와 함께 기록합니다. 방치해서 커진 손상은 보장에서 빠질 수 있습니다.
- 빌더에게 서면으로 통지합니다. 구두 연락은 근거가 남지 않습니다.
- 빌더가 응하지 않거나 보장 대상이 아니라고 주장하면, 워런티 제공사(BC·알버타) 또는 Tarion(온타리오)에 청구를 접수합니다.
- 결과에 이견이 있으면 BC는 BC Housing의 워런티 클레임 분쟁 절차, 알버타는 Residential Protection Program 민원, 온타리오는 Tarion 절차와 New Home Ombuds를 이용할 수 있습니다.
워런티가 덮지 않는 사고(화재, 도난, 배관 파열로 인한 가재도구 손상 등)는 주택보험의 영역입니다. 두 제도의 경계는 캐나다 주택보험 가이드에 정리해 두었습니다.
정리
신축 주택 워런티는 세 주 모두 존재하지만 기간 구조도, 보상 한도도, 시작 시점도 다릅니다. 계약서에 사인하기 전에 빌더 라이선스 조회 → 주택 등록 확인 → 워런티 증권 원문 확인 세 단계만 밟아도 대부분의 분쟁은 예방할 수 있습니다. 위 수치는 2026년 9월 기준이며 한도와 규정은 개정될 수 있으니, 실제 계약 전에는 BC Housing·Tarion·알버타 Residential Protection Program 공식 사이트에서 최신 내용을 확인하시기 바랍니다. 개인 상황에 따라 다르므로 전문가 상담을 권장합니다.