캐나다에 온 지 얼마 되지 않아 크레딧 히스토리가 거의 없는데 집을 살 수 있을까요? 결론부터 말하면 가능합니다. CMHC(캐나다모기지주택공사)의 뉴커머 프로그램은 영주권자뿐 아니라 캐나다에서 일할 수 있는 합법적 자격이 있는 비영주권자도 대상으로 하며, 최소 거주 기간 요건이 따로 없습니다. 이 글에서는 2026년 10월 기준 다운페이먼트 계산, 보험료, 크레딧 대체 서류, 워크퍼밋 소지자가 확인할 점을 순서대로 정리합니다.
먼저 핵심만 요약하면 다음과 같습니다. 다운페이먼트는 최소 5%부터 가능하고, 차주(또는 보증인) 중 한 명은 크레딧 점수 600 이상이어야 하며, 캐나다 신용 기록이 부족하면 해외 신용 보고서나 출신국 금융기관의 추천서 같은 대체 자료로 신용을 보여 줄 수 있습니다. 구매가는 150만 달러 미만, 상환 기간은 최대 25년입니다.
뉴커머 모기지, 어떤 선택지가 있나요?
크게 세 갈래로 나뉩니다. 첫째, 다운페이먼트 20% 미만으로 사는 CMHC 보험 모기지(인슈어드)입니다. 둘째, 각 은행이 자체적으로 운영하는 뉴커머 모기지 프로그램입니다. 조건(거주 연수, 필요 서류, 다운페이먼트 비율)이 은행마다 달라서 사전승인 단계에서 여러 곳을 비교하셔야 합니다. 셋째, 다운페이먼트 20% 이상으로 보험 없이 받는 일반 모기지입니다.
다운페이먼트는 얼마나 필요한가요?
CMHC 기준 최소 다운페이먼트는 매매가의 처음 50만 달러까지는 5%, 50만 달러를 넘는 부분은 10%입니다. 다운페이먼트 재원은 저축, 부동산 매각 대금, 친인척이 상환 의무 없이 준 증여금 등이 인정됩니다. 해외에서 증여를 받으신다면 대출기관이 자금 출처 서류를 요구하는 것이 일반적이므로 송금 기록과 증여 확인서를 미리 준비해 두세요.
| 매매가 | 최소 다운페이먼트 계산 | 금액 |
|---|---|---|
| $500,000 | 5% × $500,000 | $25,000 |
| $600,000 | $25,000 + 10% × $100,000 | $35,000 |
| $760,000 | $25,000 + 10% × $260,000 | $51,000 |
| $1,500,000 이상 | CMHC 보험 대상 아님 (일반적으로 20% 이상) | - |
CMHC 보험료는 얼마인가요?
다운페이먼트가 20% 미만이면 모기지 보험료를 내야 합니다. 보험료는 대출 총액에 대한 일회성 비용이며, 모기지 원금에 더해 나눠 갚을 수도 있습니다. 대출 비율(LTV)이 높을수록 요율이 올라갑니다.
| LTV(대출 비율) | 보험료율 |
|---|---|
| 65% 이하 | 0.60% |
| 65.01~75% | 1.70% |
| 75.01~80% | 2.40% |
| 80.01~85% | 2.80% |
| 85.01~90% | 3.10% |
| 90.01~95% | 4.00% (비전통적 다운페이먼트 4.50%) |
예를 들어 76만 달러 주택을 최소 다운페이먼트 5만 1천 달러로 사면 대출액은 70만 9천 달러, LTV는 약 93.3%라서 4.00%가 적용되어 보험료는 약 2만 8,360달러입니다. 이 금액은 보통 모기지에 합산되므로 월 상환액에 반영된다는 점을 기억하세요.
크레딧 히스토리가 없을 때 어떻게 하나요?
CMHC는 차주 또는 보증인 중 최소 한 명이 크레딧 점수 600 이상이어야 한다고 안내합니다. 캐나다 기록이 짧은 뉴커머를 위해 국제 신용 보고서, 출신국 금융기관의 추천서, 그 밖의 대체 신용 입증 방법을 인정하고 있습니다. 어떤 서류를 얼마나 인정할지는 대출기관의 내부 심사에 달려 있으므로, 한국에서의 거래 내역과 추천서를 영문으로 준비해 상담 때 먼저 물어보시는 편이 좋습니다.
도착 직후부터 신용카드 한 장과 소액 자동이체로 기록을 쌓기 시작하면 사전승인 때 훨씬 유리합니다. 자세한 방법은 캐나다 크레딧 스코어 가이드와 첫 신용카드 가이드에서 확인하실 수 있습니다.
스트레스 테스트와 상환 능력
OSFI(금융감독청)는 비보험 모기지에 대해 계약 금리에 2%를 더한 금리와 5.25% 중 더 높은 쪽을 최소 심사 금리로 적용합니다. 실제 금리보다 높은 이자율로도 상환할 수 있는지 보는 절차입니다. 소득 증빙은 취업 기간이 짧은 뉴커머에게 특히 중요하니 고용계약서, 최근 급여명세서, 세금 서류를 함께 준비하세요. 세부 계산은 모기지 스트레스 테스트 가이드를 참고하시면 됩니다.
워크퍼밋 소지자라면: 외국인 주택 구매 금지법 확인
시민권자와 영주권자는 이 법의 적용을 받지 않습니다. 반면 비영주권자는 원칙적으로 주거용 부동산 구매가 제한되며, 유효한 워크퍼밋 소지자는 구매 시점에 허가 유효 기간이 183일 이상 남아 있고 이 법에 따라 이전에 주택을 구매한 적이 없는 등 예외 조건을 충족해야 합니다. 이 금지는 2027년 1월 1일까지로 연장된 것으로 발표되었으니, 계약 전에 변호사나 중개인에게 현재 적용 여부를 반드시 확인하세요. 자세한 내용은 외국인 주택 구매 금지법 가이드에 있습니다.
정리: 사전승인 전 체크리스트
① 내 신분(PR·워크퍼밋)과 허가 잔여 기간 확인, ② 다운페이먼트와 자금 출처 서류, ③ 해외 신용 보고서·은행 추천서 영문 준비, ④ 캐나다 크레딧 기록 시작, ⑤ 은행 두세 곳과 모기지 브로커 비교 상담. 이 순서로 준비하면 사전승인 때 시행착오를 크게 줄일 수 있습니다. 전체 흐름은 모기지 사전승인 가이드에서 이어서 보세요.
※ 요율과 조건은 2026년 10월 기준이며 변경될 수 있습니다. 최신 정보는 CMHC 공식 사이트에서 확인하시고, 개인 상황에 따라 다르므로 모기지 전문가와 상담하시기를 권장합니다.