프리세일(프리컨스트럭션) 콘도는 착공 전이나 공사 중인 건물을 도면과 모델룸만 보고 미리 계약하는 방식입니다. 계약 시점엔 소유권이 없고, 완공 후 입주(Occupancy)와 소유권 이전(Closing)을 거쳐야 실제 등기가 완료됩니다. 계약금(디파짓)은 보통 매매가의 15~20% 안팎을 여러 차례 나눠 내며, 계약 직후엔 위약금 없이 계약을 무를 수 있는 법정 취소권(쿨링오프) 기간이 있습니다.
BC(밴쿠버)와 온타리오(토론토)는 관행이 다릅니다. BC는 부동산개발마케팅법(REDMA)에 따라 7일, 온타리오는 콘도미니엄법 73조에 따라 10일의 취소권을 보장합니다. 이 기간이 지나면 원칙적으로 계약 취소도, 디파짓 환불도 어려워지므로 서명 전 검토 시간 확보가 중요합니다.
이 가이드는 디파짓 납부 구조, 취소권 행사법, 전매(Assignment), 입주·클로징 차이, 완공 지연 리스크를 순서대로 정리했습니다. 모든 수치는 2026년 8월 기준이며, 실제 조건은 프로젝트마다 다를 수 있습니다.
프리세일 콘도란 무엇인가
프리세일 콘도는 개발사가 착공 전 또는 초기 단계에 유닛을 판매하는 방식으로, 실물 없이 도면과 마감재 샘플만으로 계약을 결정해야 하고 계약부터 입주까지 통상 2~5년이 걸립니다. 이 기간 시세가 오를 수도 내릴 수도 있다는 전제로 접근해야 합니다.
완공 콘도(리세일)와의 주요 차이
- 소유권 이전이 즉시 이뤄지지 않고 완공·등록 절차를 거쳐야 함
- 디파짓을 일시불이 아닌 수개월~수년에 걸쳐 분할 납부
- 계약서가 표준화돼 있지 않고 개발사별 조항 차이가 큼
- GST/HST 등 세금 항목이 완공 콘도와 다름 (자세히는 클로징 비용 가이드 참고)
디파짓 구조와 납부 일정
디파짓은 보통 매매가의 15~25% 수준이며, 계약 시 5%를 시작으로 시공 단계에 맞춰 4~5회에 나눠 내는 구조가 흔합니다. 정확한 비율·회차는 프로젝트마다 다르므로 아래는 일반적 예시입니다. (2026년 8월 기준)
| 구분 | BC 일반적 관행 | 온타리오 일반적 관행 |
|---|---|---|
| 총 비율 | 약 15~25% | 약 15~20%, 통상 5%씩 4회 |
| 납부 시점 예 | 계약 시 5%, 30~90일 내 5%, 이후 공정률 연동 | 계약 시 5%, 30일 후 5%, 90~180일 후 5%, 입주 시 5% |
| 보관 방식 | REDMA상 변호사·공증인·중개업체 신탁계좌 보관 | 법정 신탁 보관, 미이행 시 Tarion이 최대 $20,000 별도 보호 |
*실제 비율·회차는 계약서(Disclosure Statement/APS)에서 개별 확인이 필요합니다.
계약 후 취소권: BC 7일 vs 온타리오 10일 쿨링오프
| 구분 | BC | 온타리오 |
|---|---|---|
| 근거 법령 | REDMA 21조 | Condominium Act 73조 |
| 기간 | 7일(달력일) | 10일(달력일) |
| 기산 시점 | 계약일과 공시서류 수령일 중 늦은 날 | 계약서 수령일과 공시서류+Buyers' Guide 수령일 중 늦은 날 |
| 행사 방법 | 개발사에 서면 취소통지 전달 | 구매자·변호사가 개발사(측)에 서면통지 전달 |
| 디파짓 환불 | 통지 후 15일 내 전액 환불 | 위약금 없이 이자 포함 전액 환불(처리기한은 상황별 상이) |
주말도 포함되는 달력일 기준이라 생각보다 빨리 지나갑니다. 구두·이메일 통지만으론 인정되지 않을 수 있어 서면으로 명확히 남겨야 하며, 기간이 지나면 별도 조항(완공 지연 등) 없이는 취소가 사실상 불가능합니다.
Assignment(전매)란 무엇인가
완공·등록 전 매수인이 원 계약상 권리를 제3자에게 넘기는 거래로, 유닛이 아니라 '계약상 권리'를 파는 개념입니다. 두 지역 모두 대부분 개발사의 사전 서면 동의가 필요하며, 동의 없이 진행하면 원 계약이 무효 처리되거나 디파짓이 몰수될 수 있습니다.
- 온타리오: 동의 수수료가 매매가의 약 1%+HST 수준인 경우가 많음
- BC: 개발사가 전매 정보를 CSAIR(전매 등록시스템)에 의무 보고해야 해 투명성이 높은 편
- 전매 시점 시세·잔여 디파짓 정산·세금은 매수·매도 양측이 별도 협의
Occupancy(입주)와 Closing(소유권 이전)의 차이
온타리오: Interim Occupancy가 일반적
건물이 완공돼 지자체 입주 승인이 나도 콘도미니엄 등록이 끝나지 않으면 소유권을 이전할 수 없습니다. 이 사이 기간(Interim Occupancy)은 몇 주에서 1~2년까지 걸릴 수 있고, 이 기간 소유주가 아닌 '점유자'로 매달 입주비(흔히 '팬텀 렌트')를 냅니다. Tarion 보증은 통상 이 입주일부터 시작됩니다.
BC: 입주와 소유권 이전이 대체로 같은 시점
BC 프리세일은 Interim Occupancy 개념이 일반적이지 않아, 대부분 완공(Completion) 시점에 입주와 소유권 이전이 함께 이뤄집니다. 다만 계약서 조항에 따라 예외가 있을 수 있어 '완공' 정의를 직접 확인해야 합니다. 입주 후엔 매달 관리비가 발생하니 콘도 관리비(스트라타 피) 가이드를 참고하세요.
완공 지연 리스크와 체크리스트
계약서에는 '예상 완공일'과 이보다 늦춰 잡은 '아웃사이드 데이트'가 함께 명시되며, 개발사가 사유에 따라 이 날짜를 연장할 수 있는 조항(Sunset Clause)이 흔히 포함됩니다.
- BC: 아웃사이드 데이트 초과 시 계약서 조건에 따라 해지·디파짓 반환 권리가 생길 수 있으나 자동 해지는 아님
- 온타리오: Tarion 보증으로 입주 지연 시 하루 $150, 최대 $7,500 생활비 보상, 10일 전 미통지 시 추가 보상($1,500). 디파짓 미신탁·계약 파기 시 최대 $20,000 보호
계약 전 체크리스트
- 공시서류를 취소권 기간 안에 검토했는가
- 온타리오 HCRA 라이선스, BC REDMA 공시 등록 여부 확인했는가
- 디파짓 신탁 보관 여부와 조기 사용 조항 확인했는가
- 아웃사이드 데이트·Sunset Clause·연장 조건을 이해했는가
- 전매 가능 여부와 수수료를 확인했는가
- 클로징 시점 모기지 승인 유효기간과 금리 변동 대응 계획을 세웠는가
처음 집을 구매한다면 첫 집 구매 절차 가이드에서 전체 흐름을 먼저 확인해보시기 바랍니다.
정리: 다음 단계
프리세일 콘도는 디파짓을 나눠 낸 뒤 완공까지 수년을 기다려야 하는 만큼, 계약 직후 주어지는 짧은 취소권(BC 7일, 온타리오 10일)을 활용해 계약서와 공시서류를 검토하는 것이 가장 중요한 방어선입니다. 이후 디파짓 신탁 보관, 완공 지연 보호 장치, 전매 조건, 입주·클로징 비용 구조를 순서대로 점검하시기 바랍니다. 클로징 비용은 클로징 비용 가이드, 입주 후 관리비는 콘도 관리비(스트라타 피) 가이드에서 이어서 확인하세요.
개인 상황에 따라 계약 조건과 리스크가 크게 달라지므로, 서명 전 반드시 부동산 전문 변호사 등 전문가 상담을 권장합니다.