모기지 이자 부담을 줄이려고 지하실(베이스먼트)에 세컨더리 스위트를 만들어 세를 놓는 한인 홈오너분들이 늘고 있습니다. 막상 세입자를 들이려면 "등록해야 하나", "세입자보호법이 적용되나", "렌트 소득은 어떻게 신고하나", "보험사에 알려야 하나" 같은 질문이 한꺼번에 쏟아집니다.
결론부터 말씀드리면, 베이스먼트 스위트를 세놓기 전에는 ① 지자체에서 합법 스위트로 등록·허가를 받고 ② 자체 독립 스위트(주방·욕실·출입구가 따로 있는 형태)라면 세입자보호법이 그대로 적용된다는 점을 인지하고 ③ 렌트 소득은 T776으로 신고하며 ④ 주택보험사에 세입자 입주 사실을 고지해야 합니다. 하나라도 빠뜨리면 벌금, 보험금 지급 거절, 세금 가산세로 이어질 수 있습니다. BC·온타리오·알버타 3개 주 규정을 비교해 정리했습니다. (2026년 8월 기준)
1. 합법 스위트 등록 — 지자체 허가 없이 세를 놓으면 안 되는 이유
세컨더리 스위트는 지자체의 개발·건축 허가와 최종 검사를 통과해야 비로소 "합법 스위트"로 인정됩니다. 허가 없이 세를 놓다 적발되면 벌금이 부과될 수 있고, 나중에 집을 팔 때도 매수인에게 무허가 공사 이력이 그대로 승계되어 문제가 됩니다.
BC(밴쿠버 예시)
밴쿠버는 개발·건축 허가를 받아 최종 검사를 통과해야 하며, 별도로 Secondary Suite Registration을 신청해야 합니다. 장기 임대 시 비즈니스 라이선스도 필요합니다(가족 거주는 제외). BC 빌딩코드 기준 탈출용 창문, 방화구획, 연동형 화재경보기, 별도 출입구 등이 요구됩니다. 다른 BC 도시는 규정이 조금씩 다르므로 해당 시청에 확인하세요.
온타리오(토론토 예시)
토론토는 건축허가와 함께 Rental Renovation Licence Screening Form을 제출해야 하며, 온타리오 빌딩코드 Part 9·11에 따라 거주 면적 75% 이상 구간에서 천장고 1.95m 이상, 스위트 면적은 전체 주택 면적의 45% 이하여야 합니다(토론토 기준). 연동형 화재경보기와 방화구획도 필수입니다.
알버타(캘거리·에드먼턴)
캘거리는 개발허가와 건축허가를 받은 뒤 Safety Codes Officer의 검사를 통과하면 Secondary Suite Registry에 등록번호와 스티커가 부여됩니다. 2018년 이전 허가 없이 지어진 기존 스위트는 2026년 12월 31일까지 등록비가 면제되는 사면(Amnesty) 프로그램이 운영 중입니다. 에드먼턴은 개발·건축허가 외에 방음재 시공을 확인하는 Sound Separation Declaration Form 제출이 필요합니다. 두 도시 모두 단독주택 1채당 스위트는 1개만 허용됩니다.
| 구분 | BC(밴쿠버) | 온타리오(토론토) | 알버타(캘거리·에드먼턴) |
|---|---|---|---|
| 등록·허가 | 개발·건축허가+최종검사, 별도 등록 신청 | 건축허가+임대개보수 심사서류 제출 | 캘거리 Registry 등록번호 부여, 에드먼턴 개발·건축허가 |
| 장기임대 시 | 비즈니스 라이선스 필요(가족 거주 시 제외) | 별도 라이선스 없음(등록·검사 필요) | 별도 라이선스 없음(등록·검사 필요) |
| 비고 | 도시마다 세부 규정 상이 | 스위트 면적 45% 이하(토론토 기준) | 캘거리 무허가 스위트 등록비 면제(~2026.12.31, 2018년 이전 건축분) |
2. 세입자보호법(RTA), 우리 스위트에도 적용될까 — BC·온타리오·알버타 비교
세입자와 주방·욕실을 공유하지 않는 자체 독립형(별도 출입구·주방·욕실) 베이스먼트 스위트라면 3개 주 모두 세입자보호법이 그대로 적용됩니다. 임대인이 세입자와 생활공간(주방이나 욕실)을 실제로 공유할 때만 예외가 생깁니다.
| 주 | RTA 적용 예외 조건 | 표준계약서 |
|---|---|---|
| BC | 세입자가 오너와 욕실·주방을 공유할 때만 미적용 | RTB-1 사용은 권장(법적 의무는 아니나 필수조항 포함 필요) |
| 온타리오 | 오너 또는 가족이 같은 건물에 거주하며 욕실·주방 공유 시 미적용. 세입자 입주 후 나중에 공유 시작하면 예외 제외 | Ontario 표준임대차계약서(Form 2229E) 사용이 법적 의무 |
| 알버타 | 오너가 세입자보다 먼저 그 생활공간에 거주 중일 때만 미적용 | 표준양식 의무는 없으나 필수조항 포함 필요 |
즉, 별도 출입구를 갖춘 합법 스위트는 세 주 모두에서 임대인이 통보 없이 퇴거를 요구할 수 없고, 각 주 공식 절차(BC RTB, 온타리오 LTB, 알버타 RTDRS)를 따라야 합니다.
3. 임대소득 세금 신고 — T776과 프린서펄 레지던스 세금 팁
렌트로 받는 모든 금액은 CRA에 T776(Statement of Real Estate Rentals)으로 신고해야 하며, 총소득은 12599번 줄, 순소득은 12600번 줄에 기재합니다. 집 일부(베이스먼트)만 렌트하는 경우, 재산세·보험료·수리비 같은 공통 비용은 렌트 면적 비율(제곱미터 또는 방 개수 기준)로 안분해 공제합니다. 모기지 원금 상환분은 공제할 수 없고 이자만 공제됩니다.
중요한 팁이 있습니다. CRA는 임대 용도가 "부수적"이고 구조 변경이 없으며 CCA(감가상각비)를 청구하지 않은 경우, 집 전체를 여전히 프린서펄 레지던스로 인정해 매각 시 비과세 혜택을 유지해줍니다. 그런데 베이스먼트에 별도 주방·출입구를 새로 만드는 공사는 대부분 "구조 변경"에 해당해, 매각 시 임대 면적 비율만큼 비과세 혜택에서 제외될 수 있습니다. CCA를 청구하면 리스크가 더 커지므로 세무사와 상담하세요. 재산세는 캐나다 재산세 이해하기에서 다뤘습니다.
4. 주택보험 고지 의무 — 왜 보험사에 알려야 하나
세입자를 들이면 집의 용도가 바뀌기 때문에 렌트 시작 전 반드시 주택보험사에 알려야 합니다. 고지하지 않은 상태에서 화재, 누수, 세입자 상해 사고가 발생하면 보험사가 미고지를 이유로 보험금을 전액 거절할 수 있습니다. 대부분 보험사는 세컨더리 스위트가 있는 집에 별도의 렌탈 다웰링 특약(endorsement)을 요구하며, 보험료는 다소 오르지만 보장 범위가 넓어집니다. 고지 이메일 등 서면 기록을 남겨두세요. 주택보험 전반은 캐나다 주택보험(홈인슈어런스) 가이드를 참고하세요.
5. 렌트 계약서 작성 시 임대인이 챙겨야 할 것
- 서면 계약서를 사용하세요. BC는 RTB-1, 온타리오는 Form 2229E 사용이 법적 의무이며, 알버타는 표준양식 의무는 없지만 필수조항은 포함해야 합니다.
- 보증금 한도를 확인하세요. BC는 데미지·펫 디파짓 합쳐 최대 렌트 한 달치, 온타리오는 라스트먼스렌트 디파짓만 가능(별도 데미지 디파짓 불가, 매년 가이드라인 이자 지급), 알버타는 모든 디파짓 합쳐 렌트 한 달치까지입니다.
- 무빙인 컨디션 리포트를 작성해 분쟁을 예방하세요.
- 유틸리티·주차·공용공간 사용 범위를 계약서에 명시하세요.
- 렌트 인상은 각 주 가이드라인을 따라야 합니다. 자세한 내용은 캐나다 렌트비 인상 규정 BC·온타리오·알버타 비교에서 확인하세요.
정리
베이스먼트 스위트 임대는 지자체 등록·허가, 세입자보호법 적용 여부 확인, T776 임대소득 신고, 주택보험 고지라는 네 단계를 순서대로 챙기면 무리 없이 진행할 수 있습니다. 지역별 세부 규정은 계속 바뀔 수 있으므로 착수 전 해당 시청과 CRA 공식 사이트에서 최신 정보를 다시 확인하세요. 개인 상황에 따라 다르므로 전문가 상담을 권장합니다.