캐나다에서 첫 집을 알아보다 보면 "다운페이먼트 20%를 못 채우면 보험을 들어야 한다"는 말을 듣게 됩니다. 이게 모기지 디폴트 보험(mortgage loan insurance)입니다. 이름은 보험이지만 보호받는 쪽은 대출자가 아니라 은행이고, 보험료는 집을 사는 사람이 냅니다.
결론부터 말씀드리면, 다운페이먼트가 20% 미만이면 이 보험은 선택이 아니라 의무입니다. 보험료는 대출금의 0.60%에서 최대 4.50%까지 LTV(대출금 ÷ 집값) 구간에 따라 달라지고, 보통 모기지 원금에 얹어 30년 가까이 이자와 함께 갚습니다. 이 글에서는 요율표, 최소 다운페이 규정, 실제 계산 예시, 그리고 놓치기 쉬운 현금 비용까지 정리했습니다. (2026년 8월 기준)
누구를 위한 보험이고, 왜 의무인가
다운페이먼트가 20% 미만인 모기지를 high-ratio 모기지라고 부릅니다. 연방 규정상 이런 대출은 보험 가입이 필수이고, 보험사는 CMHC(캐나다 정부 기관), Sagen, Canada Guaranty 세 곳입니다. 어느 회사가 붙는지는 보통 렌더가 정하며, 세 곳의 요율은 사실상 같은 수준으로 운영됩니다.
대출자 입장에서 얻는 것도 있습니다. 보험이 붙으면 렌더의 위험이 줄어 다운페이 20% 이상 대출과 비슷한 금리를 받을 수 있고, 자금이 덜 모였어도 집을 살 수 있습니다. 대신 보험료라는 비용이 생기는 구조입니다.
최소 다운페이먼트 규정
| 집값 구간 | 최소 다운페이먼트 |
|---|---|
| 50만 달러 이하 | 집값의 5% |
| 50만 초과 ~ 150만 달러 미만 | 50만까지 5% + 초과분 10% |
| 150만 달러 이상 | 20% (보험 적용 불가) |
집값 150만 달러가 보험 가능한 상한선입니다. 이 선을 넘으면 무조건 20% 이상을 준비해야 합니다. 또한 생애 첫 주택 구매자이거나 신축(new build)을 사는 경우에는 보험이 붙은 모기지에도 30년 상각기간을 쓸 수 있습니다. 월 납입액은 줄지만 총 이자는 늘어난다는 점은 감안하셔야 합니다.
LTV 구간별 보험료율
보험료는 집값이 아니라 대출금에 요율을 곱해 계산합니다. LTV는 대출금을 집값으로 나눈 비율입니다.
| LTV(대출금 ÷ 집값) | 보험료율 | 대략적인 다운페이 |
|---|---|---|
| 65% 이하 | 0.60% | 35% 이상 |
| 65.01% ~ 75% | 1.70% | 25~35% |
| 75.01% ~ 80% | 2.40% | 20~25% |
| 80.01% ~ 85% | 2.80% | 15~20% |
| 85.01% ~ 90% | 3.10% | 10~15% |
| 90.01% ~ 95% | 4.00% | 5~10% |
| 90.01% ~ 95% (비전통적 자금 출처) | 4.50% | 5~10% |
맨 아래 줄의 '비전통적 자금 출처'는 다운페이먼트를 빌린 돈으로 마련한 경우를 말합니다. 부모님께 받은 증여(gift)는 전통적 출처로 인정되지만, 신용대출로 만든 다운페이는 요율이 0.5%p 올라갑니다.
여기에 상각기간이 25년을 넘으면 0.20%p 할증이 붙습니다. 30년으로 늘리면 요율이 4.00%가 아니라 4.20%가 되는 식입니다.
실제 계산: 70만 달러 집을 살 때
같은 집이라도 다운페이먼트에 따라 보험료가 어떻게 달라지는지 보겠습니다. 상각기간 25년 기준입니다.
| 다운페이 | 대출금 | LTV | 요율 | 보험료 |
|---|---|---|---|---|
| 4만 5천 (최소) | 65만 5천 | 93.6% | 4.00% | $26,200 |
| 7만 (10%) | 63만 | 90.0% | 3.10% | $19,530 |
| 10만 5천 (15%) | 59만 5천 | 85.0% | 2.80% | $16,660 |
| 14만 (20%) | 56만 | 80.0% | — | $0 |
다운페이를 4만 5천에서 7만으로 2만 5천 달러 더 넣으면, 보험료만 6,670달러가 줄어듭니다. 여기에 대출 원금도 줄어드니 이자 절감분은 더 커집니다. 20%에 조금 못 미친다면 구간 경계선(85%, 90%)을 넘기는 것만으로도 체감 차이가 큽니다.
보험료는 보통 모기지 원금에 더해집니다. 즉 65만 5천 달러가 아니라 68만 1,200달러를 갚기 시작하고, 보험료에도 상각기간 내내 이자가 붙습니다. 실제 승인 한도가 얼마인지는 모기지 스트레스 테스트 계산과 함께 봐야 정확합니다.
놓치기 쉬운 현금 비용: 주 판매세 (BC·온타리오·알버타)
보험료 본체는 모기지에 얹을 수 있지만, 일부 주에서 보험료에 붙는 주 판매세는 얹을 수 없습니다. 클로징 날 현금으로 따로 내야 합니다.
| 주 | 보험료에 붙는 주 판매세 | 클로징 시 현금 부담 |
|---|---|---|
| BC | 없음 | 없음 |
| 온타리오 | RST 8% | 보험료 $26,200이면 약 $2,096 |
| 알버타 | 없음 | 없음 |
주 판매세가 적용되는 곳은 온타리오·퀘벡·서스캐처원 세 곳입니다. BC와 알버타는 해당되지 않습니다. 온타리오에서 첫 집을 사는 분들이 예산을 짜면서 가장 자주 빠뜨리는 항목이니, 클로징 비용에 미리 넣어두시는 편이 안전합니다.
보험료를 줄이는 방법
- 구간 경계선 넘기기 — 다운페이가 9.5%라면 10%를 맞추는 것만으로 요율이 4.00%에서 3.10%로 떨어집니다.
- 에너지 효율 주택 환급 — CMHC의 에코 상품은 에너지 효율 기준을 충족하는 주택 구매·건축·개보수 시 보험료의 25%를 부분 환급해 줍니다. 신축이나 리노베이션을 고려 중이라면 렌더에 조건을 물어보세요.
- 포터빌리티(이전) 활용 — 이미 보험이 붙은 모기지가 있고 집을 옮긴다면, 기존에 낸 보험료를 크레딧으로 인정받을 수 있습니다. 원래 클로징일로부터 6개월 이내면 100%, 12개월 이내 50%, 24개월 이내 25%까지 크레딧이 적용됩니다.
- 상각기간 25년 유지 — 30년으로 늘리면 0.20%p 할증이 붙고 총 이자도 늘어납니다. 월 납입 여력이 있다면 25년이 총비용 면에서 유리합니다.
정리: 계약 전 확인할 것
- 내 다운페이 비율로 LTV와 요율 구간을 계산해 봤다
- 보험료가 모기지에 얹히면 총 상환액이 얼마나 늘어나는지 확인했다
- 온타리오라면 보험료의 8% RST를 클로징 현금에 반영했다
- 구간 경계선을 넘기 위해 다운페이를 조금 더 넣는 게 유리한지 비교해 봤다
- 신축·에너지 효율 주택이라면 에코 환급 대상인지 렌더에 물었다
전체 구매 절차가 처음이시라면 첫 집 구매 절차 가이드부터 훑어보시길 권합니다. 요율과 규정은 바뀔 수 있으니, 계약 전에는 CMHC 공식 사이트와 담당 렌더를 통해 최신 수치를 다시 확인하세요. 개인 재무 상황에 따라 유불리가 달라지므로 모기지 브로커나 전문가 상담을 함께 권장합니다.