사전승인을 받으러 은행에 갔다가 "생각보다 금액이 적게 나오네요"라는 말을 들으신 적이 있으실 겁니다. 소득도 안정적이고 신용점수도 나쁘지 않은데 한도가 기대에 못 미치는 이유는 대부분 하나입니다. 모기지 스트레스 테스트입니다.
결론부터 말씀드리면, 연방 규제 대상 금융기관은 실제 계약 금리가 아니라 '계약 금리 + 2%p'와 '5.25%' 중 더 높은 금리로 상환 능력을 심사합니다. 이 기준을 최소자격금리(MQR, Minimum Qualifying Rate)라고 부르며, 2026년 8월 현재도 그대로 유지되고 있습니다. 계약 금리가 4.5%라면 6.5%로 심사받는 셈이라 대출 가능액이 눈에 띄게 줄어듭니다.
이 글에서는 스트레스 테스트의 구조, GDS·TDS 계산법, 실제 숫자로 본 한도 차이, 면제되는 경우, 그리고 통과가 어려울 때의 선택지를 정리했습니다.
1. 스트레스 테스트란 무엇인가
스트레스 테스트는 금융감독원 격인 OSFI가 가이드라인 B-20을 통해 연방 규제 금융기관에 요구하는 심사 기준입니다. 취지는 단순합니다. 지금 금리로는 갚을 수 있어도, 소득이 줄거나 금리가 오르면 어떻게 될지를 미리 확인하겠다는 것입니다.
MQR은 두 가지 요소로 구성됩니다.
- 버퍼: 계약 금리에 더하는 안전 마진 — 현재 2%p
- 바닥(floor): 금리가 아무리 낮아도 이 아래로는 심사하지 않는 하한 — 현재 5.25%
둘 중 높은 쪽이 적용됩니다. 계약 금리가 3%면 5.25%로, 4.5%면 6.5%로 심사합니다. OSFI는 이 기준을 최소 연 1회 검토하며, 2026년 1월 검토에서도 변경 없이 유지하기로 했습니다.
2. 보험형과 비보험형 — 규칙이 조금 다릅니다
다운페이먼트 비율에 따라 적용 규정이 갈립니다.
| 구분 | 보험형(insured) | 비보험형(uninsured) |
|---|---|---|
| 다운페이먼트 | 20% 미만 | 20% 이상 |
| 모기지 보험 | 필수 (CMHC 등) | 불필요 |
| 보험료 | 대출금의 최대 4% 내외, 대출에 합산 | 없음 |
| 심사 금리 | 계약 금리 + 2%p 또는 5.25% 중 높은 쪽 | |
| 주택 가격 상한 | $1.5M (2024년 12월 15일부터) | 제한 없음 |
| 최장 상환기간 | 생애 첫 주택 구입자·신축은 30년 | 보통 30년(대출기관 정책에 따라) |
2024년 12월 15일부터 보험 가능 주택 가격 상한이 100만 달러에서 150만 달러로 올랐고, 생애 첫 주택 구입자와 신축 주택 구입자는 30년 상환을 선택할 수 있게 되었습니다. 상환기간을 늘리면 월 납입액이 줄어 심사에는 유리하지만, 전체 이자 총액은 늘어납니다.
3. GDS와 TDS — 심사의 실제 계산식
스트레스 테스트는 '금리를 높여서' 두 가지 비율을 계산하는 방식으로 이뤄집니다.
- GDS(총부채상환비율) = (모기지 납입액 + 재산세 + 난방비 + 콘도 관리비의 50%) ÷ 총소득 — 보험형 기준 39% 이하
- TDS(총부채비율) = GDS 항목 + 자동차 할부, 학자금, 신용카드 최소납입액 등 모든 부채 ÷ 총소득 — 보험형 기준 44% 이하
여기서 모기지 납입액은 실제 계약 금리가 아니라 MQR로 계산한 가상의 납입액입니다. 대출기관에 따라 GDS를 32~35%로 더 보수적으로 보는 곳도 있습니다.
신용카드 잔액이 남아 있으면 최소납입액이 TDS에 그대로 반영되므로, 사전승인 전에 카드 잔액을 정리하는 것만으로도 한도가 늘어나는 경우가 많습니다. 신용점수 관리는 캐나다 신용점수 만들기를 참고하세요.
4. 숫자로 보면 얼마나 줄어드나
가정을 두고 계산해 보겠습니다. 가구 총소득 연 $120,000(월 $10,000), 재산세 월 $350, 난방비 월 $150, 다른 부채 없음, 상환기간 25년, 계약 금리 4.5%인 경우입니다.
- GDS 39% → 주거비로 쓸 수 있는 월 한도 = $3,900
- 재산세·난방비를 빼면 모기지 납입 가능액 = 월 $3,400
- 계약 금리 4.5%로 계산하면 대출 가능액 약 $614,000
- 심사 금리 6.5%로 계산하면 대출 가능액 약 $508,000
같은 소득인데 한도가 약 17% 줄어듭니다. 그런데 실제로 매달 내는 돈은 계약 금리 기준이라, $508,000을 4.5%로 빌리면 월 납입액은 약 $2,809입니다. 즉 은행은 월 $3,400을 감당할 수 있는지 확인한 뒤 실제로는 $2,809를 받는 구조입니다. 그 차이가 금리 상승에 대비한 여유분인 셈입니다.
위 계산은 이해를 돕기 위한 단순화 예시이며, 실제 승인액은 소득 형태·신용·대출기관 정책에 따라 달라집니다. 금리 유형 선택은 고정금리와 변동금리 비교에서 다뤘습니다.
5. 스트레스 테스트가 면제되는 경우
2024년 11월 21일부터 비보험형 모기지의 '스트레이트 스위치(straight switch)'는 MQR 적용 대상에서 빠졌습니다. 만기에 다른 연방 규제 금융기관으로 옮기면서 대출 금액과 남은 상환기간을 늘리지 않는 경우가 여기 해당합니다.
이 변경 전에는 갱신 시점에 은행을 옮기려면 스트레스 테스트를 다시 통과해야 해서, 조건이 나빠도 기존 은행에 남는 경우가 많았습니다. 지금은 순수 이동이라면 다시 심사받지 않아도 되므로 갱신 때 여러 곳의 금리를 비교할 여지가 커졌습니다. 단 대출금을 늘리거나(재융자) 상환기간을 연장하면 면제가 적용되지 않습니다. 자세한 절차는 모기지 갱신 가이드를 참고하세요.
6. 통과가 어려울 때 선택지
한도가 부족할 때 흔히 쓰는 방법은 다음과 같습니다.
- 부채 정리 — 신용카드 잔액과 자동차 할부를 줄이면 TDS가 즉시 개선됩니다. 효과가 가장 빠릅니다.
- 상환기간 연장 — 25년을 30년으로 늘리면 월 납입액이 줄어 한도가 늘지만 총 이자는 증가합니다.
- 다운페이먼트 확대 — 대출 원금 자체를 줄입니다. 20%를 넘기면 보험료도 절약됩니다.
- 공동 명의·공동 차주 — 배우자나 가족의 소득을 합산합니다. 다만 그 사람의 부채도 함께 반영됩니다.
- 크레딧유니온 등 비연방 규제 기관 — 주정부 규제를 받는 크레딧유니온은 OSFI의 MQR 적용 의무가 없어 자체 기준을 쓰기도 합니다. 다만 금리나 조건이 다를 수 있으니 총비용으로 비교하셔야 합니다.
사전승인 단계에서 여러 조합을 미리 계산해 보는 것이 좋습니다. 모기지 사전승인 가이드에 필요한 서류와 절차를 정리해 뒀습니다.
7. 정리
정리하면 이렇습니다. 스트레스 테스트는 계약 금리 + 2%p와 5.25% 중 높은 금리로 심사하는 제도이고, GDS 39%·TDS 44%가 보험형 기준선입니다. 계약 금리 4.5% 기준 예시에서는 대출 한도가 약 17% 줄었습니다. 2024년 11월부터 조건을 바꾸지 않는 순수 은행 이동은 면제 대상입니다.
집을 보러 다니기 전에 사전승인부터 받아 실제 예산 범위를 확인하시고, 그 숫자에 재산세·보험·유지비를 더해 현실적인 월 지출을 계산해 보시는 편이 안전합니다. 위 수치는 2026년 8월 기준이며 규정과 금리는 변동될 수 있으니 최신 정보는 OSFI와 대출기관에서 확인하시기 바랍니다. 개인 상황에 따라 결과가 크게 달라지므로 모기지 브로커나 금융 전문가 상담을 권해 드립니다.