첫 집을 구매할 때 다운페이먼트만 준비하면 끝이라고 생각하기 쉽지만, 실제로는 '클로징 비용(closing costs)'이라는 별도의 현금이 필요합니다. 대략 집값의 1.5~4% 수준으로, 예산 계획에서 빠뜨리면 마지막 단계에서 자금이 부족해질 수 있습니다. 이 글에서는 클로징 비용의 구성 항목과 BC·온타리오의 첫 집 구매자 환급·면제 제도를 정리했습니다.
1. 클로징 비용이란? 얼마나 준비해야 할까
클로징 비용은 집값과 별도로 소유권 이전 과정에서 발생하는 각종 비용을 통칭합니다. 일반적으로 구매가의 1.5~4% 수준이며, 가장 큰 비중을 차지하는 항목은 토지양도세(Land Transfer Tax, BC는 Property Transfer Tax)입니다. 이 비용은 대부분 모기지에 포함해 대출받을 수 없고 현금으로 별도 준비해야 하므로, 다운페이먼트 예산과 분리해 계획하는 것이 안전합니다.
2. 토지양도세: 가장 큰 비중을 차지합니다
BC주는 Property Transfer Tax(PTT), 온타리오주는 Land Transfer Tax(LTT)라는 이름으로 부동산 소유권 이전 시 세금을 부과합니다. 세율은 구간별 누진 구조이며, 온타리오의 경우 토론토시는 주 LTT에 더해 별도의 토론토 시 토지양도세가 추가로 부과됩니다.
3. 법무사·변호사 비용과 타이틀보험
캐나다에서는 집을 살 때 부동산 전문 변호사 또는 법무사(notary, 퀘벡 등)를 반드시 선임해야 합니다. 법무 비용은 통상 800~2,500달러 수준이며, 소유권 분쟁이나 공적 기록 오류 등을 대비하는 타이틀보험(title insurance)은 1회성 비용으로 보통 200~500달러 수준입니다. 여기에 홈 인스펙션, 감정평가(appraisal), 재산세·유틸리티 정산 비용 등이 추가됩니다.
4. 첫 집 구매자 환급·면제 제도
| 구분 | BC (Property Transfer Tax) | 온타리오 (Land Transfer Tax) |
|---|---|---|
| 완전 면제 기준 | 공정시장가치 50만 달러 이하 | 구매가 36만 8천 달러 이하(환급으로 세금 전액 상쇄) |
| 부분 면제/환급 | 50만~83만 5천 달러: 8,000달러 고정 면제 / 83만 5천~86만 달러: 비례 축소, 86만 달러 이상은 면제 없음 | 최대 4,000달러 환급 (구매가와 무관하게 상한액) |
| 주요 조건 | 평생 주택 소유 이력 없음, 92일 내 입주, 1년 이상 거주 | 18세 이상, 평생(배우자 포함) 주택 소유 이력 없음, 9개월 내 입주, 신청 기한 18개월 |
BC PTT 면제는 공정시장가치가 정확히 어느 구간에 속하느냐에 따라 면제액이 세밀하게 달라지므로(예: 83만 5천 달러 초과 시 1천 달러 단위로 면제액이 축소), 정확한 금액은 BC주 재산세 공식 계산기로 확인하는 것이 좋습니다. 온타리오는 등기 시 즉시 환급을 신청할 수 있고, 토론토에서 집을 사는 경우 시 토지양도세에 대해서도 별도로 최대 4,475달러의 환급을 신청할 수 있습니다.
5. 그 외 놓치기 쉬운 비용들
홈 인스펙션(수백 달러), 모기지 감정평가 수수료, 클로징일 기준 재산세·유틸리티 정산액, 이사 비용, 콘도의 경우 관리비(strata fee/condo fee) 선납분까지 클로징 시점에 정산이 필요할 수 있습니다. 예산을 짤 때는 구매가의 1.5~4%를 클로징 비용으로, 별도로 이사·초기 정착 비용까지 함께 계산하는 것을 권장합니다.
예를 들어 BC에서 공정시장가치 70만 달러 콘도를 처음 구매한다면, PTT는 12,000달러에서 8,000달러 면제를 받아 4,000달러를 납부하고, 여기에 법무 비용 약 1,500달러, 타이틀보험 약 300달러, 홈 인스펙션 약 500달러를 더하면 클로징 시점에 대략 6,300달러 안팎의 현금이 추가로 필요한 셈입니다. 실제 금액은 매물 상태와 법무사·검사업체에 따라 달라지므로 이 예시는 대략적인 규모를 가늠하는 용도로만 참고하세요.
정리
클로징 비용은 집값의 1.5~4% 수준이며 대부분 현금으로 준비해야 합니다. 특히 첫 집 구매자라면 BC의 PTT 면제나 온타리오의 LTT 환급을 놓치지 않는 것이 수천 달러를 아끼는 길입니다. 조건과 금액은 매년 조정될 수 있으므로 클로징 전 반드시 주정부 공식 계산기나 법무사를 통해 최종 확인하세요. 첫 집 구매 전체 절차는 캐나다 첫 집 구매 절차 가이드를, 모기지 사전승인은 모기지 사전승인 받는 법을, 계약금 마련은 FHSA로 첫 집 준비하기를 참고하세요.