렌트로 몇 년을 살다 보면 자연스럽게 내 집 마련을 고민하게 됩니다. 그런데 캐나다의 주택 구매 절차는 한국과 달라서, 다운페이먼트 규정부터 변호사 클로징까지 처음 듣는 개념이 많습니다. 이 글에서 캐나다 첫 집 구매의 전체 흐름을 순서대로 정리하고, 놓치기 쉬운 클로징 비용과 첫 구매자 혜택까지 2026년 7월 기준으로 안내해 드립니다.
1. 다운페이먼트: 최소 얼마가 필요한가
캐나다의 최소 다운페이먼트는 주택 가격에 따라 계단식으로 정해져 있습니다.
| 주택 가격 | 최소 다운페이먼트 |
|---|---|
| $500,000 이하 | 5% |
| $500,000 초과~$1,499,999 | 첫 $500,000의 5% + 초과분의 10% |
| $1,500,000 이상 | 20% |
예를 들어 $800,000 주택이라면 $25,000(첫 50만의 5%) + $30,000(나머지 30만의 10%) = $55,000이 최소입니다. 다운페이가 20% 미만이면 모기지 보험(CMHC 등) 가입이 의무이며, 보험료는 다운페이 비율에 따라 대출액의 2.8~4.0%가 모기지에 가산됩니다. 모기지 보험이 가능한 주택 가격 상한은 2024년 12월 15일부터 $150만으로 상향됐습니다.
2. 구매 절차 한눈에 보기
- 사전승인(pre-approval): 은행·모기지 브로커에게 대출 가능 금액을 확인받습니다. 예산이 정해져야 집을 볼 수 있습니다.
- 리얼터 선임: 캐나다에서는 바이어 측 리얼터 수수료를 보통 셀러가 부담하므로, 구매자는 부담 없이 리얼터를 쓰는 것이 일반적입니다.
- 오퍼(offer) 제출: 가격과 조건(파이낸싱, 인스펙션 등 컨디션)을 담아 제안합니다. 조건부 오퍼가 안전하지만 경쟁이 치열한 매물은 무조건부 오퍼가 들어오기도 합니다.
- 컨디션 해제: 홈 인스펙션(약 $400~700), 모기지 최종 승인을 마치고 조건을 해제하면 계약이 확정됩니다. 이때 디파짓(보통 가격의 5% 수준)을 겁니다.
- 클로징: 변호사(또는 노터리)가 소유권 이전, 자금 정산, 등기를 처리합니다. 잔금과 클로징 비용을 준비해 두어야 합니다.
3. 클로징 비용: 집값 외에 따로 준비할 돈
클로징 비용은 통상 주택 가격의 1.5~4%를 잡습니다. 주요 항목은 다음과 같습니다.
- 취득세(토지이전세): 가장 큰 항목입니다. BC주는 Property Transfer Tax, 온타리오는 Land Transfer Tax를 부과하며 토론토 시내는 시 세금이 추가로 붙습니다.
- 변호사·노터리 비용: 약 $1,000~2,500
- 홈 인스펙션·감정(appraisal): 각 수백 달러
- 타이틀 보험, 재산세·유틸리티 정산금: 매도인이 선납한 만큼 일할 정산
- 신축 주택은 GST 5%: 리세일(기존 주택)에는 붙지 않습니다.
4. 첫 구매자 혜택 총정리
첫 구매자라면 활용할 수 있는 제도가 여럿 있습니다.
- FHSA: 연 $8,000, 평생 $40,000까지 납입액이 소득공제되고 인출 시 비과세인 첫 집 전용 계좌입니다.
- RRSP 홈바이어스 플랜(HBP): RRSP에서 최대 $60,000까지 무이자로 인출해 다운페이에 쓸 수 있습니다(15년에 걸쳐 상환).
- BC주 취득세 감면: 첫 구매자는 주택 가격 $500,000 이하면 전액 면제, $500,000 초과~$835,000이면 $8,000 감면을 받고, $860,000까지는 부분 감면이 적용됩니다(2024년 4월 개정 기준).
- 온타리오 취득세 리베이트: 첫 구매자에게 최대 $4,000을 환급합니다. 주택 가격 약 $368,333까지는 주 취득세가 사실상 전액 상쇄됩니다.
정리: 지금 시작할 수 있는 것
첫 집 구매는 결국 준비 순서의 문제입니다. 다운페이 목표액을 정하고 FHSA·RRSP로 모으면서, 신용점수를 관리하고, 사전승인으로 예산을 확정한 뒤 집을 보러 다니는 흐름입니다. 사전승인 절차가 궁금하다면 캐나다 모기지 사전승인 받는 방법을, FHSA 활용법은 FHSA로 첫 집 준비하기를 먼저 읽어보시길 권합니다. 모기지 심사에 중요한 신용점수 관리는 캐나다 신용점수 만들기에서 다뤘습니다. 취득세율과 감면 기준은 주별로 다르고 변경될 수 있으니 계약 전 주정부 공식 사이트에서 최신 기준을 확인하시고, 세무·법률 판단이 필요한 부분은 전문가 상담을 권장합니다.