결론부터 말씀드리면, 캐나다 영주권자(PR)와 시민권자는 이 법의 적용을 받지 않으므로 지금까지와 똑같이 자유롭게 주택을 구매하실 수 있습니다. 반면 워크퍼밋이나 학생비자로 체류 중인 외국인은 원칙적으로 캐나다 주거용 부동산을 구매할 수 없으며, 다만 조건을 충족하면 예외적으로 허용됩니다. 이 연방법(외국인 부동산 구매 금지법)은 2027년 1월 1일까지 시행이 연장된 상태이며, 이와 별도로 BC주와 온타리오주는 외국인 구매자에게 추가 취득세를 부과하고 있습니다. 오늘은 이 세 가지 층위 — 연방 금지법, 예외 요건, 주별 추가세 — 를 한 번에 정리해 드리겠습니다.
연방 금지법, 누구에게 적용되나요
Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act는 2023년 1월 1일부터 시행된 연방법으로, "비캐나다인(non-Canadian)"이 캐나다 내 주거용 부동산을 직접 또는 회사·신탁 등을 통해 취득하는 것을 원칙적으로 금지합니다. 처음에는 2년 한시법으로 도입되었지만 2024년 2월 정부가 2년 추가 연장을 발표하면서, 2026년 9월 기준으로는 2027년 1월 1일까지 효력이 유지되는 것으로 확인됩니다. 이후 재연장 여부는 아직 공식 발표가 없으므로, 구매 시점이 2027년에 가까우시다면 반드시 canada.ca와 CMHC 공식 페이지에서 최신 공지를 다시 확인하시길 권해 드립니다.
영주권자·시민권자는 해당 사항이 없습니다
법에서 말하는 "비캐나다인"에는 캐나다 시민권자, 영주권자, 그리고 인디언법(Indian Act)상 등록된 원주민이 포함되지 않습니다. 즉 PR을 취득하신 분은 이 법 자체의 적용 대상이 아니므로, 워크퍼밋이나 유학생 신분일 때 적용되던 제한이 PR 취득과 동시에 사라집니다. 다만 영주권을 유지하기 위한 거주요건은 별개의 문제이므로, PR 신분과 관련해서는 영주권 거주요건 가이드도 함께 참고하시면 좋습니다.
워크퍼밋 소지자·유학생은 예외적으로 구매가 가능합니다
임시거주자라도 아래 표의 조건을 모두 충족하면 예외적으로 주거용 부동산 1채를 구매할 수 있습니다. 조건이 세부적이라 서류 준비 단계에서부터 변호사나 모기지 전문가와 함께 확인하시는 것이 안전합니다.
| 구분 | 구매 가능 여부 | 핵심 조건 |
|---|---|---|
| 캐나다 시민권자 | 가능 (법 미적용) | 제한 없음 |
| 영주권자(PR) | 가능 (법 미적용) | 제한 없음 |
| 워크퍼밋 소지자 | 조건부 가능 | 구매 시점 기준 잔여 유효기간 183일 이상, 과거 이 법 시행 중 부동산 구매 이력 없음 |
| 유학생 | 조건부 가능 | 지정학습기관 재학, 직전 5개년 소득신고 완료, 연간 244일 이상 캐나다 체류 이력, 매매가 50만 캐나다달러 이하 주택 1채 |
| 기타(난민 인정자, 외교관 등) | 별도 예외 규정 있음 | 세부 요건은 공식 사이트에서 확인 필요 |
위반하면 벌금과 강제매각이 뒤따릅니다
이 법을 어기고 부동산을 구매한 것으로 확인되면, 구매자 본인뿐 아니라 거래를 도운 부동산 중개인이나 변호사 등도 유죄 판결 시 최대 1만 캐나다달러의 벌금을 부과받을 수 있습니다. 더 중요한 것은 법원이 해당 주택을 강제로 매각하도록 명령할 수 있다는 점인데, 이 경우 매각 대금 중 원래 구매자가 지불했던 매입가를 초과하는 금액은 돌려받을 수 없도록 규정되어 있습니다. 즉 시세 차익을 노리고 위법 구매를 하더라도 그 이익을 가져갈 수 없는 구조입니다.
주(州)별 외국인 추가 구매세도 별도로 존재합니다
연방 금지법과 별개로, 예외에 해당되어 합법적으로 구매하시는 경우에도 일부 주에서는 외국인 신분에 따른 추가 취득세가 부과됩니다. 지역에 따라 세율과 적용 범위가 크게 다르므로 아래 표로 비교해 드립니다.
| 주(州) | 제도명 | 세율 | 적용 지역/비고 |
|---|---|---|---|
| BC주 | Additional Property Transfer Tax(외국인 추가 취득세) | 공정시장가치의 20% | 메트로밴쿠버·프레이저밸리·캐피털·센트럴오카나간·나나이모 등 5개 광역구에 한정 적용 |
| 온타리오주 | Non-Resident Speculation Tax(비거주자 투기세) | 25% | 온주 전역에 적용, 배우자가 캐나다 시민권자·PR인 경우 등 일부 면제 있음 |
| 알버타주 | 해당 없음 | - | 주거용 부동산에 대한 외국인 추가 취득세는 확인되지 않음(농지·레크리에이션 용지에 한해 별도의 외국인 소유 제한만 존재). 최신 정책은 알버타주 공식 사이트에서 확인하세요 |
이 취득세는 연방 금지법의 예외 요건과는 완전히 별개로 적용되므로, 워크퍼밋 조건을 충족해 구매가 허용되더라도 BC나 온타리오에서는 이 추가세를 그대로 납부해야 합니다. 지역별 취득세 전반은 BC·온타리오·알버타 랜드 트랜스퍼 택스 비교 가이드에서 더 자세히 다루고 있습니다.
정리
정리하면, PR과 시민권자는 이 법과 무관하게 자유롭게 구매하실 수 있고, 워크퍼밋이나 유학생 신분이시라면 잔여 체류기간·소득신고·체류일수 같은 세부 조건을 먼저 점검하신 뒤 구매를 진행하셔야 합니다. 여기에 더해 BC나 온타리오에서 구매하실 계획이라면 20~25%에 달하는 추가 취득세까지 예산에 반영해 두셔야 합니다. 실제 구매 절차로 넘어가실 때는 캐나다 첫 집 구매 절차 가이드를 참고하시고, 법과 세율은 예고 없이 바뀔 수 있으므로 계약 직전에는 반드시 canada.ca와 각 주 정부 공식 사이트에서 최신 내용을 다시 한번 확인하시길 권해 드립니다.