렌트 생활을 마치고 첫 집을 장만하기로 마음먹었다면 가장 먼저 거쳐야 할 단계가 모기지 사전승인(Pre-Approval)입니다. 사전승인 없이 집을 보러 다니면 예산을 잘못 잡아 시간을 낭비하기 쉽습니다. 사전승인의 개념부터 다운페이먼트·스트레스 테스트 기준, 준비 서류까지 정리했습니다. (2026년 7월 기준)
1. 모기지 사전승인이란?
사전승인은 은행 등 대출기관이 신청자의 소득·신용·부채를 미리 심사해 "최대 얼마까지, 어떤 금리로 빌려줄 수 있는지"를 조건부로 알려주는 절차입니다. 보통 90~120일간 금리를 고정해 주는 레이트 홀드(rate hold)가 함께 제공되어, 그 기간 동안 안심하고 매물을 찾아볼 수 있습니다.
2. 최소 다운페이먼트 기준
| 주택 가격 구간 | 최소 다운페이먼트 |
|---|---|
| 50만 달러 이하 | 5% |
| 50만~99만 9,999달러 구간 | 해당 구간에 10% |
| 100만 달러 이상 | 20% |
다운페이먼트가 20% 미만이면 CMHC 등 모기지보험 가입이 의무이며, 대출원금 대비 0.6%~4.5%의 보험료가 추가됩니다(대출 대 담보가치 비율(LTV)에 따라 차등 적용). 온타리오·퀘벡·사스카츄완에서는 이 보험료에 주세(PST)까지 별도로 붙습니다.
3. 스트레스 테스트, 꼭 통과해야 합니다
캐나다는 모든 모기지 신청자에게 OSFI(금융기관감독청)가 정한 스트레스 테스트를 적용합니다. 실제 계약금리가 아니라 계약금리+2%포인트와 기준금리 5.25% 중 더 높은 쪽 금리로 상환 능력을 평가합니다. 2026년 현재 대다수 계약금리가 4.5~5.5% 구간이라, 대부분 "계약금리+2%" 기준이 적용돼 실제 심사 금리는 약 6.5~7.5% 수준으로 계산되는 경우가 많습니다. 이 때문에 사전승인 단계에서 예상보다 대출 한도가 낮게 나올 수 있으니 미리 감안해야 합니다.
4. 사전승인 절차와 소요 기간
서류를 모두 준비했다면 은행이나 모기지 브로커에게 신청서를 제출하고, 통상 1~3영업일 내 신용조회와 서류 검토가 이뤄집니다. 이 과정에서 소득이 불규칙하거나 자영업자인 경우 추가 서류를 요청받아 기간이 더 길어질 수 있습니다. 사전승인서를 받은 뒤에는 명시된 유효기간 안에 오퍼를 넣어야 승인 당시의 조건이 그대로 적용된다는 점도 기억해 두시기 바랍니다.
5. 사전승인에 필요한 서류
- 소득 증빙: 급여명세서(pay stub), T4, NOA(Notice of Assessment)
- 고용 증빙: 재직증명서 또는 자영업자는 사업자등록·소득신고 자료
- 신용 조회 동의(신용점수·신용기록 확인)
- 기존 부채 현황(카드론, 자동차 할부, 학자금 등)
- 다운페이먼트 자금 출처 증빙(이민자·유학생은 해외 송금 자금 출처 소명이 필요할 수 있음)
6. 사전승인(Pre-Approval)과 사전자격심사(Pre-Qualification)의 차이
두 용어가 혼용되곤 하지만 무게감이 다릅니다. 사전자격심사는 소득·부채를 간단히 자가 신고한 수준의 대략적인 견적으로, 신용조회나 서류 심사 없이 몇 분 만에 받아볼 수 있습니다. 반면 사전승인은 신용조회와 서류 심사를 거쳐 실제 대출 가능 금액과 금리를 확정하는 절차로, 오퍼를 넣기 전 판매자에게 신뢰도를 보여주는 근거 서류로도 활용됩니다. 실제 매물을 알아보는 단계라면 사전자격심사가 아니라 반드시 사전승인까지 받아두는 것이 좋습니다.
7. 신규 이민자가 알아둘 점
캐나다 내 신용기록이 짧은 신규 이민자는 대출 한도가 보수적으로 산정되거나 금리 우대가 제한될 수 있습니다. 일부 은행은 이민자 전용 모기지 프로그램을 운영해 신용기록 대체 서류(해외 신용 증빙 등)를 받아주기도 하므로, 여러 은행에 이민자 전용 상품 여부를 문의해 보는 것이 좋습니다. 아직 렌트 단계에 있다면 BC 렌트 세입자 필수 상식도 함께 참고해 보세요.
정리
사전승인은 법적 구속력 있는 최종 대출 승인이 아니라 "이 정도 예산으로 집을 찾으라"는 가이드라인입니다. 실제 오퍼를 넣기 전에는 감정평가 등 추가 조건이 붙을 수 있다는 점을 기억하시고, 저축 계획은 TFSA vs RRSP 가이드를 참고해 미리 준비하시길 권장합니다. 대출 한도와 금리는 개인 신용·소득 상황과 은행 정책에 따라 달라지므로, 실제 신청 전에는 모기지 브로커나 은행 담당자와 상담하시는 것이 정확합니다.