집을 보러 다니기 전에 가장 먼저 해야 할 일은 모기지 사전승인(Pre-Approval)을 받는 것입니다. 결론부터 말씀드리면, 사전승인은 은행이 서류를 검토해 내가 얼마까지 빌릴 수 있는지 추정하고, 그 금리를 90~130일 동안 잡아주는 절차입니다. 다만 사전승인은 최종 승인이 아니라 추정치라는 점을 꼭 기억해야 합니다. 실제 매물이 정해지고 감정평가를 거쳐야 최종 승인이 납니다.
1. 사전자격심사(Pre-Qualification)와 사전승인(Pre-Approval)의 차이
| 구분 | 사전자격심사 | 사전승인 |
|---|---|---|
| 소요 시간 | 몇 분 | 서류 제출 포함, 조금 더 걸림 |
| 신용 조회 | 대부분 소프트 조회 | 보통 하드 조회 |
| 금리 고정(rate hold) | 없음 | 있음 (보통 90~130일) |
| 매도자에게 갖는 무게감 | 낮음 | 진지한 구매자라는 신뢰 |
사전자격심사는 대략적인 예산을 가늠하는 초기 단계이고, 실제로 매물을 보러 다니기 시작할 때는 사전승인을 받아두는 것이 좋습니다.
2. 준비 서류 체크리스트
- 정부 발급 사진 신분증(운전면허증 또는 여권)
- 소득 증빙: 최근 급여명세서 및 재직증명서 (자영업자는 최근 2년 치 NOA와 T1)
- 다운페이 증빙: 최근 90일치 은행·투자 계좌 명세서, 증여금이면 서명된 증여확인서
- 자산 목록: 예금, 투자, 보유 부동산
- 부채 목록: 신용카드, 자동차 할부, 학자금 대출 등
- 재직 이력: 현재 직장이 2~3년 미만이면 이전 직장 정보도 필요
- 신용 조회 동의
서류 누락이 사전승인 지연의 가장 흔한 원인이므로, 미리 정리해 두면 진행이 훨씬 빨라집니다.
3. 은행이 심사에서 보는 것
신용점수 — 다운페이 20% 미만의 보험형 모기지는 최소 한 명이 약 600점 이상이면 되지만, 5대 은행에서 좋은 조건을 받으려면 보통 680점 이상을 봅니다.
부채상환비율 — GDS(주거비/총소득)는 보험형 모기지 기준 최대 39%, TDS(모든 부채상환/총소득)는 최대 44%까지 허용됩니다. 은행에 따라 비보험형 모기지에는 더 엄격한 자체 기준을 적용하기도 합니다.
스트레스 테스트 — 연방 규제를 받는 은행은 계약금리+2% 또는 5.25% 중 더 높은 금리로도 상환 가능한지 확인합니다. 다만 기존 대출을 같은 조건으로 다른 은행에 갈아타는 경우(2024년 11월 21일부터)에는 재적용받지 않습니다.
소득 안정성 — 정규직 급여처럼 안정적인 소득은 그대로 인정되지만, 보너스·커미션·자영업·투자 소득처럼 변동성이 있는 소득은 최근 2년 평균으로 계산하거나 할인된 비율로 반영되는 경우가 많습니다. 자영업을 시작한 지 2년이 안 됐다면 심사가 더 까다로워질 수 있으니, 은행마다 소득 인정 방식이 다르다는 점을 미리 확인하는 것이 좋습니다. 신용조합처럼 연방 규제를 받지 않는 대출기관은 스트레스 테스트 의무가 없는 대신 자체 심사 기준을 적용하기도 합니다.
4. 유효기간과 5대 은행 비교
| 은행 | 신청 방식 | 금리 고정 기간 |
|---|---|---|
| RBC | 온라인 | 최대 120일 |
| Scotiabank | 온라인(eHOME) | 최대 120일 |
| TD | 온라인·전화·대면 | 최대 120일 |
| CIBC | 대면 위주 | 최대 120일 |
| BMO | 온라인·전화·대면 | 최대 130일 |
사전승인 기간 중 금리가 오르면 고정해둔 금리가 그대로 유지되고, 반대로 금리가 내리면 대부분의 은행이 더 낮은 금리로 조정해 줍니다. 집을 볼 준비가 됐을 때, 즉 실제로 90~120일 안에 계약할 계획이 섰을 때 신청하는 것이 좋습니다.
5. 사전승인 받은 뒤 하지 말아야 할 것
- 새 대출이나 신용카드 만들기 — 부채비율이 올라가 승인 한도가 줄어들 수 있습니다
- 출처가 불분명한 큰 금액 입금하기 — 다운페이 자금 출처 확인이 지연됩니다
- 이직이나 고용 형태 변경 — 소득 심사 기준이 바뀔 수 있습니다
- 결제 연체 — 신용점수가 떨어지면 금리나 승인 자체가 흔들릴 수 있습니다
정리
사전승인은 예산을 정하고 금리를 지켜주는 유용한 도구지만, 최종 승인을 보장하지는 않습니다. 감정평가·서류 검증·재정 상태 유지가 끝까지 이어져야 실제 클로징까지 갈 수 있습니다. 다운페이 자금을 RRSP로 마련할 계획이라면 RRSP 홈바이어스플랜 가이드를, 스트레스 테스트 기준이 헷갈린다면 모기지 스트레스 테스트 가이드를, 브로커와 은행 중 고민된다면 모기지 브로커 vs 은행 비교 가이드를 참고하시기 바랍니다.