금리가 내려가서 갈아타려고 은행에 전화했더니 “위약금이 1만 2천 달러 나옵니다”라는 답을 듣는 경우가 있습니다. 집을 팔거나, 이사하거나, 목돈이 생겨 한 번에 갚으려 할 때도 마찬가지입니다. 캐나다 모기지는 만기 전에 계약을 깨면 중도상환 위약금(prepayment penalty)이 붙습니다.
결론부터 말씀드리면, 위약금은 보통 두 가지 중 더 큰 금액으로 계산됩니다. 하나는 남은 잔액에 대한 3개월치 이자, 다른 하나는 이자율 차액(IRD, Interest Rate Differential)입니다. 변동금리는 대개 3개월 이자로 끝나지만, 고정금리는 IRD가 걸리면서 금액이 몇 배로 뛸 수 있습니다.
이 글에서는 두 계산 방식의 차이, 캐나다 금융소비자기구(FCAC)가 제시한 공식 예시로 보는 실제 금액, 은행이 쓰는 ‘포스티드 레이트’가 왜 문제가 되는지, 그리고 위약금을 줄이는 현실적인 방법까지 정리했습니다. (2026년 8월 기준)
위약금은 언제 발생하나
FCAC 기준으로 아래 상황에서 위약금이 붙을 수 있습니다.
- 허용된 추가 상환 한도를 넘겨서 갚을 때
- 모기지 계약을 중도에 파기할 때
- 만기 전에 다른 금융기관으로 모기지를 옮길 때
- 만기 전에 전액을 상환할 때 — 집을 파는 경우도 여기에 포함됩니다
계약서에는 prepayment charge, breakage cost 같은 다른 이름으로 쓰여 있기도 합니다.
반대로 오픈(open) 모기지는 언제든 위약금 없이 상환할 수 있습니다. 대신 금리가 클로즈드(closed) 모기지보다 높습니다. 1~2년 안에 집을 팔 계획이 확실하다면 금리를 조금 더 내더라도 오픈이 결과적으로 저렴할 수 있습니다.
먼저 확인할 것: 중도상환 특약(prepayment privilege)
대부분의 계약에는 위약금 없이 추가로 갚을 수 있는 한도가 있습니다. 보통 두 가지 형태입니다.
- 정기 납입금을 일정 비율까지 올리기
- 원래 대출금의 일정 비율까지 목돈으로 넣기
한도와 조건은 금융기관마다 다릅니다. 중요한 것은 대부분 연 단위로 초기화되고, 안 쓴 한도는 다음 해로 이월되지 않는다는 점입니다. 또 계약을 깨기 직전에는 추가 상환을 제한하는 곳도 있습니다.
3개월 이자 vs IRD: 계산 방식 두 가지
3개월 이자
남은 잔액에 계약 금리를 적용해 석 달치 이자를 구하는 단순한 방식입니다. 예를 들어 잔액 30만 달러, 금리 4.5%라면 대략 30만 × 4.5% ÷ 12 × 3 = 약 3,375달러입니다.
IRD(이자율 차액)
IRD는 “내가 지금 나가면 금융기관이 남은 기간 동안 얼마를 덜 벌게 되는가”를 계산한 금액입니다. FCAC에 따르면 금융기관은 보통 두 개의 금리를 잡아, 남은 기간에 대한 이자 총액을 각각 구한 뒤 그 차액을 위약금으로 봅니다.
- 첫 번째 금리: 계약 당시의 공시금리(posted rate), 또는 계약서에 적힌 실제 적용금리(할인금리)
- 두 번째 금리: 잔여 기간과 비슷한 기간에 대한 현재 공시금리, 또는 거기서 원래 받았던 할인폭을 뺀 금리
IRD가 적용되는 조건도 정해져 있습니다. FCAC는 내 모기지 금리가 현재 금리보다 높고, 계약한 지 5년이 안 됐을 때 금융기관이 보통 IRD를 쓴다고 설명합니다. 즉 금리가 떨어진 뒤 갈아타려는 상황이 정확히 IRD가 걸리는 국면입니다.
FCAC 공식 예시로 보는 실제 금액
FCAC가 공개한 계산 예시입니다. 조건은 이렇습니다.
- 남은 모기지 잔액: 200,000달러
- 현재 내 금리: 6%
- 남은 기간: 5년 만기 중 36개월
- 36개월 기간에 대한 현재 공시금리: 4%
| 계산 방식 | 금액 (CAD) | 적용 여부 |
|---|---|---|
| 3개월 이자 | 약 $3,000 | — |
| IRD(이자율 차액) | 약 $12,000 | 이 금액을 냅니다 |
둘 중 큰 금액인 12,000달러가 위약금이 됩니다. 여기에 별도 행정 수수료가 붙을 수 있습니다. 3개월 이자만 생각하고 있다가 네 배를 청구받는 구조라, 갈아타서 아낄 이자와 반드시 비교해 봐야 합니다.
포스티드 레이트가 만드는 금액 차이
IRD 금액이 크게 갈리는 가장 큰 이유는 어떤 금리를 기준으로 삼느냐입니다.
금융기관은 광고용으로 ‘공시금리(posted rate)’를 내겁니다. 실제로 계약할 때는 대부분 이보다 낮은 금리를 받는데, 이것이 ‘할인금리(discounted rate)’입니다. 문제는 IRD를 계산할 때 실제로 내던 할인금리가 아니라 계약 당시 공시금리를 기준으로 잡는 곳이 있다는 점입니다. 기준 금리가 높게 잡힐수록 차액이 커지고, 위약금도 커집니다.
같은 잔액, 같은 남은 기간이라도 계산 방식에 따라 금액이 크게 달라질 수 있습니다. 그래서 계약 전에 확인해야 할 질문은 “위약금이 얼마인가요”가 아니라 “IRD를 계산할 때 어떤 금리 두 개를 쓰시나요”입니다.
연방 규제 대상이라면 설명 의무가 있습니다
은행처럼 연방 규제를 받는 금융기관은 계약서 앞부분의 정보 박스에 중도상환 특약과 위약금을 표시해야 하고, 위약금을 어떻게 계산하는지, 어떤 요소를 쓰는지 명확하고 오해 없게 알려줄 의무가 있습니다. 또 웹사이트에 위약금 계산기를 제공하고 있으니 직접 넣어보고 대략적인 금액을 확인해 보시기 바랍니다.
다만 크레딧유니온은 연방이 아니라 주 감독을 받습니다. BC는 BC Financial Services Authority(BCFSA), 온타리오는 Financial Services Regulatory Authority(FSRA), 알버타는 주 정부 소관 기구가 감독합니다. 연방 공시 규정이 그대로 적용되지 않을 수 있으니 계약서를 더 꼼꼼히 읽으셔야 합니다. 두 유형의 차이는 캐나다 크레딧유니온 vs 은행 비교에 정리해 두었습니다.
변동금리와 5년 초과 계약은 규칙이 다릅니다
계약 유형에 따라 위약금 구조가 달라집니다.
| 유형 | 일반적인 위약금 구조 |
|---|---|
| 클로즈드 고정금리 | 3개월 이자와 IRD 중 큰 금액 |
| 클로즈드 변동금리 | 대부분 계약서에 3개월 이자로 명시 (반드시 본인 계약서 확인) |
| 오픈 모기지 | 위약금 없음 |
변동금리가 위약금 면에서 유리한 경우가 많다는 점은 고정과 변동을 고를 때 함께 따져볼 만합니다. 이 비교는 캐나다 모기지 고정금리 vs 변동금리에서 다뤘습니다.
5년 규정(Interest Act 10조)
연방 이자법(Interest Act) 10조에는 부동산 모기지의 원리금이 계약일로부터 5년을 넘겨서 상환하도록 정해진 경우, 5년이 지난 뒤에는 남은 원리금에 3개월치 이자만 더해서 상환할 수 있다는 조항이 있습니다. 7년, 10년처럼 긴 기간(term)을 계약한 분에게 의미가 있는 조항입니다. 다만 적용 여부는 계약 구조에 따라 달라질 수 있으니, 해당된다고 생각되면 변호사나 노터리에게 확인하시기 바랍니다.
위약금 줄이는 다섯 가지 방법
- 특약 한도를 먼저 다 쓰기 — 계약을 깨기 전에 위약금 없이 넣을 수 있는 목돈을 먼저 상환합니다. 잔액이 줄면 위약금 계산의 기준 금액 자체가 줄어듭니다. 단, 파기 직전 상환을 제한하는 곳이 있으니 미리 확인하세요.
- 만기까지 기다리기 — 위약금이 크다면 갱신 시점까지 버티는 편이 나을 수 있습니다. 만기에는 위약금 없이 전액 상환하거나 다른 곳으로 옮길 수 있습니다.
- 포팅(porting) — 집을 옮기는 경우, 기존 금리와 조건을 새 집으로 그대로 가져가는 방법입니다. 계약을 깨지 않으므로 위약금이 발생하지 않습니다. 조건이 까다로울 수 있으니 계약 전에 포팅 가능 여부를 확인해 두세요.
- 갈아타서 아끼는 금액과 비교하기 — 위약금 8,000달러를 내고 남은 3년간 이자를 12,000달러 아낀다면 계산이 맞습니다. 반대라면 그대로 두는 것이 낫습니다. 반드시 ‘남은 기간 전체’ 기준으로 비교하세요.
- 갱신 때 조건을 협상하기 — 여러 금융기관과 브로커에게 문의해 특약 한도와 위약금 계산 방식이 유리한 곳을 고릅니다. 갱신 절차는 캐나다 모기지 갱신 가이드를 참고하시면 됩니다.
정리
중도상환 위약금은 “3개월 이자와 IRD 중 큰 금액”이 기본 공식이고, 금리가 떨어진 상황에서 고정금리 계약을 깨면 IRD가 걸려 금액이 크게 뜁니다. FCAC 예시에서도 3,000달러와 12,000달러로 네 배 차이가 났습니다.
지금 하실 일은 세 가지입니다. 계약서 정보 박스에서 위약금 계산 방식을 확인하고, 거래 금융기관 웹사이트의 계산기로 대략 금액을 뽑아본 뒤, 갈아타서 아낄 이자와 비교하는 것입니다. 정확한 금액은 반드시 금융기관에 직접 확인하셔야 합니다.
수치와 규정은 변동될 수 있으니 최신 정보는 FCAC 및 거래 금융기관 공식 사이트에서 확인하시기 바랍니다. 개인 상황에 따라 결과가 다르므로 모기지 전문가나 세무·법률 전문가 상담을 권장합니다.