모기지 상담을 받으러 가면 거의 첫 질문이 이것입니다. 고정으로 하시겠어요, 변동으로 하시겠어요? 캐나다에 온 지 얼마 되지 않은 분들에게는 이 질문이 유독 어렵습니다. 한국의 주택담보대출과 구조가 다르고, 같은 변동금리라도 대출기관에 따라 실제 작동 방식이 갈리기 때문입니다.
결론부터 말씀드리면, 캐나다 모기지 고정금리 변동금리 선택은 금리를 맞히는 문제가 아닙니다. 이 집에 얼마나 오래 살 것인지, 납입액이 흔들려도 버틸 수 있는지, 중간에 집을 팔 가능성이 있는지로 갈립니다. 중도 해지 가능성이 조금이라도 있다면, 위약금 계산 방식의 차이가 금리 0.2~0.3%p 차이보다 훨씬 큰 금액으로 돌아옵니다.
수치는 2026년 7월 기준이며, 금리처럼 자주 바뀌는 숫자는 계약 시점에 다시 확인하시는 것이 안전합니다.
고정금리와 변동금리, 구조부터 다릅니다
캐나다 금융소비자원(FCAC)에 따르면 고정금리는 계약 기간(term) 동안 이자율이 그대로 유지되고 납입액도 변하지 않습니다. 같은 기간의 변동금리보다 금리가 대체로 높은데, 그 차액이 사실상 안정성의 값입니다.
변동금리는 대출기관의 프라임 레이트에 연동됩니다. 계약서에는 프라임에서 몇 %p를 빼거나 더한 형태로 적히고, 프라임이 움직이면 내 이자율도 따라 움직입니다. 프라임은 캐나다 중앙은행 정책금리를 기준으로 각 은행이 정하는데, 2026년 7월 기준 정책금리는 연 2.25%, 주요 은행 프라임 레이트는 연 4.45% 수준입니다. 중요한 것은 특정 시점의 금리 수준이 아니라, 금리가 바뀌었을 때 내 계약이 어떻게 반응하도록 설계돼 있는가입니다.
| 항목 | 고정금리 | 변동금리 |
|---|---|---|
| 기간 중 이자율 | 계약 기간 동안 그대로 | 프라임에 따라 변동 |
| 납입액 | 변하지 않음 | VRM은 고정, ARM은 변동 |
| 초기 금리 | 대체로 높음 | 대체로 낮음 |
| 중도 해지 위약금 | 3개월 이자와 IRD 중 큰 금액 | 대체로 3개월 이자 |
| 고정 전환 | 해당 없음 | 컨버전 조항이 있으면 가능 |
변동금리 안에도 두 종류가 있습니다
같은 변동금리인데 어떤 분은 금리가 올라도 납입액이 그대로였다고 하고, 어떤 분은 바로 올랐다고 합니다. 둘 다 사실입니다. FCAC는 이를 변동금리 고정납입(VRM)과 변동금리 변동납입(ARM)으로 구분합니다.
- VRM(고정납입): 납입액은 그대로 유지되고, 금리가 오르면 그 납입액 안에서 이자 비중이 커집니다. 원금 상환 속도가 느려지는 방식입니다.
- ARM(변동납입): 금리가 바뀌면 납입액 자체가 바뀝니다. 원금에 들어가는 금액은 일정하게 유지돼 기간 말 잔액을 미리 알 수 있습니다.
트리거 레이트와 트리거 포인트
VRM에서만 생기는 개념입니다. 트리거 레이트는 납입액이 이자만 겨우 감당하는 수준의 금리입니다. 이 선을 넘으면 원금은 줄지 않고 미지급 이자가 잔액에 더해집니다. 잔액이 오히려 늘어나는 상태를 네거티브 상각(negative amortization)이라고 부릅니다.
트리거 포인트는 계약서에 적힌 잔액 기준선입니다. 잔액이 그 선에 닿으면 대출기관이 납입액 인상, 목돈 상환, 고정 전환 중 하나를 요구할 수 있습니다. VRM을 고르신다면 트리거 레이트가 몇 %인지 계약 전에 물어보세요.
오픈·클로즈드와 기간(term) 선택
금리 유형과 별개로 계약은 오픈과 클로즈드로 나뉩니다. 오픈 모기지는 위약금 없이 언제든 추가 상환하거나 전액 갚을 수 있는 대신 금리가 높습니다. 클로즈드 모기지는 금리가 낮은 대신 매년 정해진 한도(prepayment privilege) 안에서만 추가 상환이 가능하며, 실수요자 대부분이 선택합니다.
기간(term)은 계약이 유효한 기간이며 2년, 3년, 5년이 흔합니다. 상환 기간(amortization) 25~30년을 여러 번의 term으로 나눠 갱신하는 구조입니다. 짧은 term은 갱신이 자주 돌아와 재계약 시점 금리에 더 자주 노출되고, 긴 term은 안정적이지만 중도 해지 시 위약금 위험이 커집니다.
중도 해지 위약금 - 고정은 IRD, 변동은 보통 3개월 이자
실제로 가장 큰 금액 차이를 만드는 항목입니다. FCAC에 따르면 클로즈드 모기지를 중도 해지할 때 위약금은 대체로 남은 잔액의 3개월치 이자와 이자율 차액(IRD, Interest Rate Differential) 중 더 큰 금액입니다. 변동금리는 관행적으로 3개월치 이자만 부과되는 경우가 많고, 고정금리는 IRD가 적용돼 금액이 훌쩍 뛸 수 있습니다.
FCAC가 제시한 예시를 보면 차이가 분명합니다. 잔액 20만 달러, 계약 금리 6%, 5년 term 중 36개월이 남은 상황에서 비슷한 기간의 현재 고시금리가 4%라면, 3개월치 이자는 약 3,000달러인 반면 IRD는 약 1만 2,000달러입니다. 이때는 더 큰 금액인 1만 2,000달러를 내야 하고, 행정 수수료가 따로 붙을 수 있습니다.
IRD 계산에 고시금리(posted rate)를 쓰는지 할인금리(discounted rate)를 쓰는지는 대출기관마다 다르고, 그 차이만으로 위약금이 몇 배 벌어지기도 합니다. 계약서 앞머리 정보 박스(information box)에 산정 방식이 명시돼 있으니 서명 전에 확인하세요.
스트레스 테스트는 고정이든 변동이든 똑같이 적용됩니다
변동금리는 금리가 낮으니 한도가 더 나오지 않을까 생각하기 쉽지만 그렇지 않습니다. 연방 금융감독기관 OSFI는 가이드라인 B-20에 따라 최소 자격심사 금리(MQR)를 적용하도록 하고 있습니다. 2026년 7월 기준 MQR은 계약 금리에 2%p를 더한 값과 5.25% 중 더 높은 쪽으로, 금리 유형과 무관하게 같은 기준으로 한도가 계산됩니다.
다만 갱신 시점에는 예외가 있습니다. OSFI는 상환 기간과 대출 금액이 늘지 않는 순수 이동(straight switch)에는 MQR을 적용하지 않도록 하고 있습니다. 갱신 때 다른 은행 견적을 받아보는 문턱이 그만큼 낮아진 셈입니다.
컨버전(변동에서 고정으로 전환) 옵션
많은 변동금리 상품에는 기간 중 언제든 고정으로 갈아탈 수 있는 컨버전 조항이 있습니다. 다만 FCAC는 수수료가 붙을 수 있고, 별도 조건이 따르며, 전환 후 고정금리가 그동안 내던 변동금리보다 높을 수 있다는 점을 유의하라고 안내합니다. 금리 상한(interest rate cap) 옵션이 있는지도 함께 물어보세요.
정리: 나에게 맞는 쪽 고르기
- 고정이 맞는 경우: 납입액이 조금도 바뀌면 안 되는 예산 구조, 첫 집 구매라 여유 자금이 얇을 때, 계약 기간 내내 이 집에 살 계획이 확실할 때
- 변동이 맞는 경우: 금리가 올라도 납입액 증가를 감당할 여력이 있을 때, 2~3년 안에 이사나 매도 가능성이 있어 위약금 위험을 낮추고 싶을 때
- 조합형(하이브리드): 일부는 고정, 일부는 변동으로 나누는 상품도 있습니다. 다만 대출기관 이전이 까다로워질 수 있습니다.
심사 서류와 금리 홀드는 캐나다 모기지 사전승인 받는 방법, 만기 재협상 전략은 캐나다 모기지 갱신 가이드에 정리해 두었습니다. 구매 절차 전반은 캐나다 첫 집 구매 절차 가이드를 참고하세요.
이 글의 수치는 2026년 7월 기준이며, 정책금리와 자격심사 기준은 바뀔 수 있으니 최신 정보는 캐나다 중앙은행·OSFI·FCAC 공식 사이트에서 확인하세요. 개인 상황에 따라 다르므로 모기지 브로커·전문가 상담을 권장합니다.