모기지 만기가 다가오면 은행에서 갱신 통지서 한 장이 옵니다. 거기 적힌 금리에 서명만 하면 끝나는 것처럼 보이지만, 그 금리가 그 은행이 내줄 수 있는 가장 좋은 조건인 경우는 드뭅니다.
모기지 갱신(renewal)은 몇 년에 한 번 찾아오는 협상 기회입니다. 만기일에 맞춰 다른 대출기관으로 옮기는 것은 계약을 깨는 게 아니라서 중도상환 위약금이 붙지 않고, 2024년 11월부터는 조건만 맞으면 스트레스 테스트를 다시 통과하지 않아도 다른 은행으로 옮길 수 있게 됐습니다.
결론부터 말씀드리면, 만기 몇 달 전부터 움직이시고 통지서의 금리는 협상의 출발점으로만 보시면 됩니다. 아래에서 갱신의 정의부터 타임라인, 면제 조건, 실제로 드는 비용, 콜래트럴 차지 함정까지 순서대로 정리했습니다. 수치와 규정은 2026년 9월 기준이며, 최신 내용은 각 기관 공식 사이트에서 확인하시기 바랍니다.
갱신·재융자·중도해지는 서로 다릅니다
세 가지를 헷갈리면 비용 계산이 전부 틀어집니다. 먼저 구분부터 해두겠습니다.
| 구분 | 시점 | 내용 | 위약금 |
|---|---|---|---|
| 갱신(Renewal) | 만기일 | 남은 잔액에 새 이율·새 기간(term)을 적용 | 없음 |
| 재융자(Refinance) | 아무 때나 | 대출 금액을 늘리거나 상환 기간을 바꿈 | 기간 중이면 발생 |
| 중도해지(Break) | 기간 중 | 만기 전에 계약을 깨고 상환·이전 | 3개월 이자 또는 IRD |
캐나다 금융소비자기관(FCAC)에 따르면 모기지 기간(term)은 몇 개월부터 5년 이상까지 다양하고, 잔액을 전부 갚지 않는 한 기간이 끝날 때마다 갱신을 해야 합니다. 집을 다 갚기까지 보통 여러 번의 기간을 거치게 됩니다.
갱신 타임라인: 만기 몇 달 전부터 움직이세요
FCAC는 갱신 통지서를 받고 나서 움직이지 말고, 기간이 끝나기 몇 달 전부터 알아보라고 안내합니다. 실제로 많은 대출기관이 만기 약 120일 전부터 조기 갱신과 금리 홀드를 받아주지만, 기간은 기관마다 다르므로 본인 은행에 직접 확인하시는 편이 정확합니다.
- 만기 4~6개월 전: 현재 잔액, 상환 기간, 고정/변동 여부를 확인하고 앞으로 몇 년을 어떻게 갈지 정합니다.
- 만기 3~4개월 전: 다른 은행·크레딧유니온·모기지 브로커에게 견적을 받습니다. 받은 견적은 서면으로 보관하세요.
- 만기 21일 전까지: 연방 규제 금융기관(은행)이라면 이 시점까지 갱신 통지서를 보내야 합니다.
- 만기일: 서명하지 않으면 자동 갱신되는 경우가 있습니다. 조건을 확인하기 전에 그냥 두지 마세요.
갱신 통지서(Renewal Statement)에 반드시 있어야 하는 것
은행 같은 연방 규제 금융기관과 계약했다면, 대출기관은 기간 종료 최소 21일 전에 갱신 통지서를 제공해야 합니다. 갱신을 해주지 않기로 했다면 그 사실도 21일 전에 알려야 합니다.
통지서에는 다음 항목이 모두 들어 있어야 합니다.
- 갱신일 기준 잔액(남은 원금)
- 이자율
- 납입 주기
- 기간(term)
- 적용되는 각종 수수료
여기에 더해 제시한 이자율이 갱신일까지는 오르지 않는다는 문구도 반드시 포함돼야 합니다. 즉 통지서를 받은 뒤 다른 곳을 알아보는 동안 그 금리를 잃을 걱정은 하지 않으셔도 됩니다. 자동 갱신 예정이라면 그 사실도 통지서에 적혀 있습니다.
금리 협상은 이렇게
FCAC는 현재 대출기관과 협상하라고 명시적으로 권합니다. 다른 금융기관이나 브로커에게 받은 조건을 알리면 통지서의 금리보다 낮은 할인 금리를 받을 수 있고, 이때 받은 견적의 증빙을 요구받을 수 있으니 미리 준비해두시는 게 좋습니다. 아무 조치도 하지 않으면 자동으로 갱신돼 가장 좋은 조건을 놓칠 수 있습니다.
다른 은행으로 옮길 때: 스트레스 테스트 면제 조건
여기가 2024년 11월 이후 가장 크게 달라진 부분입니다.
캐나다 금융감독원(OSFI)은 무보험(uninsured, 다운페이 20% 이상) 모기지를 연방 규제 대출기관 간에 그대로 옮기는 경우(straight switch)에는 최소자격금리(MQR, 이른바 스트레스 테스트)를 적용하지 않도록 하고 있습니다. 조건은 두 가지입니다.
- 상환 기간(amortization)이 늘어나지 않을 것
- 대출 금액이 늘어나지 않을 것
둘 중 하나라도 어기면 면제가 사라집니다. 즉 갱신하면서 5만 달러를 더 빌리거나 상환 기간을 25년에서 30년으로 늘리면, 그 순간 다시 스트레스 테스트 대상이 됩니다.
참고로 MQR은 계약 금리 + 2%와 5.25% 중 높은 쪽이며, 이 기준 자체는 2026년에도 유지되고 있습니다. 신규 구매와 재융자에는 그대로 적용됩니다.
한 가지 주의할 점이 있습니다. 규제상 적용할 의무가 없다는 뜻이지, 대출기관이 자체 심사 기준으로 더 엄격한 잣대를 쓰는 것까지 막지는 않습니다. 옮기려는 곳에 straight switch로 처리되는지 먼저 확인하세요. 스트레스 테스트의 계산 구조는 캐나다 모기지 스트레스 테스트 가이드에 정리해두었습니다.
은행을 옮길 때 실제로 드는 비용
위약금은 없지만 이전 비용은 따로 발생합니다. FCAC가 안내하는 항목은 다음과 같습니다.
| 비용 항목 | 내용 | 확인할 점 |
|---|---|---|
| 신규 설정 비용 | 기존 기관의 말소(discharge)·등기·이전·양도 수수료 | 새 대출기관이 대신 부담하는지 물어보세요 |
| 감정평가비 | 주택 가치 확인이 필요한 경우 | 생략 가능한 경우도 있습니다 |
| 기타 행정 수수료 | 서류 처리 등 | 견적서에 모두 적어달라고 요청 |
| 모기지 보험료 | 대출액이 늘거나 상환 기간을 연장하면 새로 낼 수 있음 | 기존 보험이 있으면 증권번호를 새 기관에 전달 |
| 변호사·공증 비용 | 등기 서류 서명 시 | 주마다 등기 제도가 달라 금액 차이가 있습니다 |
기존 모기지에 이미 모기지 보험이 가입돼 있다면 반드시 새 대출기관에 알리세요. 기존 기관에서 보험 증권번호를 받아 전달하면 보험료를 두 번 내는 상황을 피할 수 있습니다. 보험료 구조는 모기지 중도상환 위약금 계산법과 함께 보시면 이해가 빠릅니다.
등기·말소 수수료는 BC·온타리오·알버타 모두 주 등기 제도에 따라 부과 방식과 금액이 다릅니다. 실제 금액은 옮기려는 대출기관이나 담당 변호사·노터리에게 견적으로 확인하시고, 주별 공식 등기 기관 안내를 함께 참고하세요.
콜래트럴 차지라면 이야기가 달라집니다
모기지는 표준 담보(standard charge) 또는 콜래트럴 담보(collateral charge)로 등기될 수 있습니다. 콜래트럴 차지로 등기돼 있으면 다른 기관으로 옮길 때 기존 담보를 말소하고 새로 등기하는 비용이 발생할 수 있습니다.
더 중요한 조건이 있습니다. 콜래트럴 담보를 풀려면 그 담보로 묶인 모든 대출을 전액 상환하거나 새 기관으로 함께 이전해야 합니다. 자동차 대출이나 신용 한도(line of credit)가 같은 담보에 묶여 있다면 그것까지 정리해야 한다는 뜻입니다.
본인 모기지가 어느 쪽인지는 대출기관·변호사·노터리에게 물어보면 알 수 있습니다. FCAC는 갱신일 몇 달 전에 미리 확인해두라고 권합니다. 만기 3주 전에 알게 되면 선택지가 사실상 사라지기 때문입니다.
갱신에서 가장 많이 하는 실수
1. 통지서에 그냥 서명
가장 흔하고 가장 비싼 실수입니다. 아무것도 하지 않으면 자동 갱신되는 경우가 있고, 그 금리는 협상된 금리가 아닙니다.
2. 월 납입금을 줄이려고 상환 기간을 늘리기
FCAC는 이 선택을 두 번 생각하라고 명시적으로 경고합니다. 월 부담은 줄지만 총 이자는 늘어나고, 그 차이는 수천에서 수만 달러가 될 수 있습니다. 게다가 상환 기간을 늘리는 순간 straight switch 면제도 사라집니다.
3. 금리만 비교하기
중도상환 허용 한도, 위약금 계산 방식(IRD 산정 기준), 포터빌리티(이사 시 승계), 보험 부가상품 조건은 기관마다 다릅니다. 0.05% 차이보다 위약금 계산 방식이 더 큰 돈을 좌우하는 경우가 많습니다.
4. 신용 상태를 방치
다른 기관으로 옮기는 것은 새 대출 신청이라 새로 심사를 받습니다. 갱신 6개월 전부터는 카드 한도를 크게 쓰거나 새 대출을 늘리지 않는 편이 안전합니다. 준비 방법은 캐나다 신용점수 가이드를 참고하세요.
정리: 갱신 120일 체크리스트
- 만기일과 현재 잔액, 상환 기간을 확인한다
- 내 모기지가 표준 담보인지 콜래트럴 담보인지 확인한다
- 최소 세 곳(현재 은행, 다른 은행 또는 크레딧유니온, 브로커)에서 조건을 받는다
- 받은 견적을 현재 은행에 제시하고 할인 금리를 요청한다
- 옮길 경우 straight switch 요건(금액·상환 기간 동일)을 충족하는지 확인한다
- 이전 비용 전체를 견적서로 받고, 새 기관이 부담해주는 부분을 확인한다
- 기존 모기지 보험이 있으면 증권번호를 새 기관에 전달한다
어느 기관을 통해 알아볼지 고민이라면 모기지 브로커 vs 은행 직접 비교가 도움이 됩니다. 개인의 소득·신용·주택 상황에 따라 최적의 선택이 달라지므로, 금액이 큰 결정 앞에서는 전문가 상담을 권장합니다.