2026년 8월 기준 5년 고정 모기지 최저 금리는 3.94%까지 내려왔습니다. 동시에 밴쿠버·토론토·캘거리에서는 신규 렌트 매물의 asking rent가 계속 떨어지는 중입니다. '금리가 내렸으니 지금이 매수 타이밍'이라는 말도, '집값이 비싸니 무조건 렌트가 낫다'는 말도 어느 한쪽만 맞는 게 아닙니다. 사는 게 나을지 렌트가 나을지는 감이 아니라 손익분기점을 직접 계산해봐야 답이 나옵니다.
왜 지금 손익분기점을 따져봐야 하나
2026년 8월 27일 기준 5년 고정 모기지 최저 금리는 3.94%이며, 5대 은행 평균은 4.24% 수준입니다. Bank of Canada 기준금리는 2.25%(프라임 4.45%)로 최근 여러 차례 동결됐습니다. 한편 CMHC의 2026년 중반 렌탈 시장 업데이트를 보면 밴쿠버 아파트 공실률이 3.7%로 1988년 이후 가장 높은 수준까지 올라갔고, 토론토도 3.0%를 기록했습니다. 밴쿠버·토론토·캘거리 모두 신규 매물 asking rent가 하락 중이라, 예전보다 렌트 쪽 조건이 상대적으로 좋아진 지역이 늘고 있습니다.
계산에 들어가는 항목 정리
| 구분 | 구매 시 비용 | 렌트 시 비용 |
|---|---|---|
| 매달 나가는 돈 | 모기지 원리금, 재산세, 콘도관리비·유지보수, 홈인슈어런스 | 월세, 세입자보험 |
| 목돈 | 다운페이, 클로징 비용(토지양도세 등, 1회성) | 보증금(대부분 1개월치 안팎) |
| 눈에 잘 안 보이는 비용 | 다운페이로 쓴 목돈을 다른 데 투자했다면 얻었을 기회수익 | 없음(목돈이 그대로 투자에 남아있음) |
모기지 월상환액만 렌트와 비교하는 건 흔한 함정입니다. 재산세·관리비·보험·유지보수까지 더한 실제 보유비용으로 비교해야 하고, 다운페이 자금의 기회비용까지 넣으면 그림이 또 달라집니다.
밴쿠버 콘도로 직접 계산해보기
밴쿠버에서 $700,000짜리 콘도를 20% 다운페이($140,000)로 구매한다고 가정해보겠습니다. 모기지 원금은 $560,000, 5년 고정 4.24%(5대 은행 평균)에 25년 상환으로 계산하면 월 상환액은 약 $3,019입니다. 여기에 재산세, 콘도관리비, 홈인슈어런스를 더하면 매달 실제로 나가는 돈은 $3,700대까지 올라갑니다.
| 항목 | 월 비용(추정) |
|---|---|
| 모기지 원리금(4.24%, 25년) | 약 $3,019 |
| 재산세 + 콘도관리비 + 홈인슈어런스 | 약 $700~800 |
| 보유비용 합계 | 약 $3,720~3,820 |
| 비슷한 조건 2베드룸 평균 렌트(CMHC, 2025년) | $2,363 |
모기지 월상환액 중에서도 이자가 아니라 원금을 갚는 부분(첫 달 기준 약 $1,057)은 사실상 내 자산으로 쌓이는 돈이라, 이를 제외하고 순수 비용으로만 비교하면 격차는 줄어듭니다. 하지만 $140,000이라는 다운페이 목돈을 투자하지 않고 묶어둔다는 기회비용까지 고려하면, 단순히 '월세보다 싸다'고 단정하기 어렵습니다. 지역과 매물, 개인의 금리 조건에 따라 결과는 달라지므로 본인 숫자로 직접 계산해보는 것이 중요합니다.
프라이스투렌트 비율로 빠르게 가늠하기
더 간단한 방법은 매매가를 연간 렌트로 나눈 프라이스투렌트 비율입니다. 위 예시로는 $700,000 ÷ ($2,363×12) ≈ 24.7이 나옵니다. 부동산 업계에서 통상적으로 쓰이는 경험적 기준으로는 이 비율이 15 미만이면 매수가, 20을 넘으면 렌트가 상대적으로 유리하다고 봅니다. 절대적인 정답은 아니지만 여러 매물을 빠르게 비교할 때 참고할 만한 지표입니다.
계산 외에 고려할 요인들
- 거주 예정 기간: 클로징 비용과 중개수수료를 회수하려면 통상 5~7년 이상 거주가 필요합니다.
- 시장 전망: 공실률과 asking rent 추세는 지역마다 다르므로 CMHC 최신 보고서를 확인하는 습관이 필요합니다.
- 라이프스타일: 이사 계획, 가족계획처럼 숫자로 환산되지 않는 요인도 실제 결정에서는 크게 작용합니다.
- 금리 갱신 리스크: 5년 고정으로 들어가도 갱신 시점의 금리가 지금보다 높을 수 있으므로, 상환액에 여유를 두고 계산하는 편이 안전합니다.
이 네 가지는 스프레드시트로 정리되지 않는 변수이지만, 숫자 계산 결과가 팽팽할수록(예: 프라이스투렌트 비율이 18~22 사이) 최종 결정에 미치는 영향이 커집니다. 계산이 한쪽으로 뚜렷하게 기운다면 이런 변수들은 참고 정도로만 두어도 무방합니다.
정리
지금처럼 금리와 렌트 시장이 동시에 흔들리는 시기일수록 '다들 그렇게 한다'는 분위기보다 본인 숫자로 계산해보는 편이 안전합니다. 실제 매수를 결정했다면 모기지 사전승인 받는 방법부터 확인하고, 첫 집 구매 절차로 전체 흐름을 잡아보세요. 아직 렌트를 더 알아보고 싶다면 밴쿠버·토론토 렌트 구하기도 참고할 만합니다.