밴쿠버나 토론토에서 콘도 리스팅을 보면 가격 아래에 늘 Strata Fee $485/mo 같은 줄이 붙어 있습니다. "여기는 관리비가 싸다"는 말만 믿고 계약했다가 입주 2년 만에 배관 교체로 세대당 수만 달러를 더 내라는 통지를 받는 경우도 있습니다.
결론부터 말씀드리면, 관리비는 낮을수록 좋은 숫자가 아닙니다. 관리비는 건물 운영비의 내 몫과 장기 수선용 적립금의 내 몫을 합친 금액이라, 적립금을 깎아 월 금액을 낮춰 둔 건물은 그 차액을 언젠가 특별부담금으로 청구합니다. 봐야 할 것은 월 관리비가 아니라 BC의 Form B, 온타리오의 Status Certificate에 적힌 적립금 잔액과 향후 계획입니다.
이 글은 2026년 7월 기준 BC Strata Property Act와 온타리오 Condominium Act, 1998을 바탕으로 정리했습니다. 규정은 개정이 잦으니 계약 직전 각 주 공식 사이트에서 최신 정보를 확인하세요.
스트라타와 콘도 코퍼레이션, 무엇이 다른가요
원리는 같지만 근거법과 용어가 달라 주를 옮기면 헷갈립니다. 아파트형 콘도뿐 아니라 타운하우스와 bare land strata도 같은 제도를 따릅니다.
| 구분 | BC | 온타리오 |
|---|---|---|
| 근거법 | Strata Property Act | Condominium Act, 1998 |
| 관리 주체 | Strata Corporation / Council | Condo Corporation / Board |
| 관리비 명칭 | Strata Fee | Common Expenses Fee |
| 분담 기준 | Unit Entitlement | Declaration의 지분 비율 |
| 적립금 | Contingency Reserve Fund | Reserve Fund |
| 장기 수선 보고서 | Depreciation Report | Reserve Fund Study |
| 구매 전 서류 | Form B | Status Certificate |
관리비에 무엇이 포함되고, 얼마가 적정한가요
같은 400달러라도 난방과 온수가 포함된 건물과 그렇지 않은 건물은 실부담이 전혀 다릅니다. 금액만 비교하지 말고 예산서의 항목 구성을 보셔야 합니다.
| 대개 포함 | 대개 별도 |
|---|---|
| 공용부 유지·청소·조경·제설 | 재산세 |
| 건물(공용부·구조) 보험료 | 세대 내부 수리 |
| 관리회사 수수료·관리 인건비 | 개인 콘도 보험 |
| 엘리베이터·수영장 등 편의시설 | 세대 전기 |
| 공용 전기·수도, 건물에 따라 난방·온수 | 인터넷(단체계약 시 포함) |
| 적립금 적립분 | 특별부담금, 주차·창고 추가료 |
제곱피트당으로 감만 잡으세요
현장에서는 전용면적 제곱피트당 금액으로 환산해 비교하지만, 공식 통계가 아니라 대략적인 눈금일 뿐입니다. 편의시설이 많은 신축, 난방이 포함된 건물, 보험료가 급등한 노후 건물은 모두 위쪽으로 벌어집니다. 같은 도시 비슷한 연식 매물 서너 개를 놓고 제곱피트당 관리비와 그 안의 적립금 비중을 함께 보세요. 관리비는 대출 한도에도 반영되니 모기지 사전승인 받는 방법도 확인해 두시면 좋습니다.
적립금과 장기 수선 보고서: 진짜 승부처
| 항목 | BC | 온타리오 |
|---|---|---|
| 최소 적립 | 2023년 11월부터 연간 운영예산의 10% 이상을 CRF에 적립 | 정률 규정 없이 스터디 기준 자금계획 의무 |
| 보고서 주기 | 5세대 이상은 5년 주기 의무(2024년 7월 시행), 3/4 결의 유예 폐지 | 등록 후 1년 내 Class 1, 이후 최소 3년마다 Class 2·3 교대 |
| 내용 | 30년 비용 예측, 자금조달 모델 3가지 이상 | 물리적·재무 분석, 30년 자금계획 |
| 기한 | 보고서가 없거나 2020년 말 이전 것뿐이면 메트로 밴쿠버·프레이저밸리·CRD는 2026년 7월 1일, 그 외는 2027년 7월 1일까지 | 이사회는 수령 후 120일 내 자금계획, 15일 내 통지 |
잔액의 절대 금액이 아니라 보고서가 권고한 적립 속도를 따르는지를 보세요. 5년 뒤 지붕 교체가 80만 달러인데 잔액이 12만 달러이고 매년 3만 달러씩만 쌓는다면, 특별부담금은 사실상 예약된 셈입니다.
특별부담금은 언제, 어떻게 청구되나요
BC는 special levy, 온타리오는 special assessment입니다.
- BC 승인 요건: 총회에서 3/4 결의가 필요하고, 결의문에 목적·총액·배분 방식·세대별 금액·납부 기일이 적혀야 합니다. 안전 확보 목적인데 과반은 넘고 3/4에 못 미치면 법원에 승인을 신청할 수 있습니다.
- 매매 시 부담: BC는 이전일 전 납부분은 매도인, 이후 납부분은 매수인 몫이고 잔여금 환급은 현재 소유주에게 갑니다.
- 온타리오: Status Certificate에 기재되지 않은 특별부담금은 매수인에게 청구하기 어렵다는 법원 판단이 있습니다.
구매 전 필수 서류: Form B와 Status Certificate
오퍼에 서류 검토 조건을 넣고 변호사나 노터리 검토를 거치세요.
| 구분 | BC Form B | 온타리오 Status Certificate |
|---|---|---|
| 요청 자격 | 소유주·매수인·위임자 | 누구나 |
| 수수료 상한 | $35 + 복사비(페이지당 25센트). 급행은 별도 | 세금 포함 $100 |
| 발급 기한 | 요청 후 7일 이내 | 요청·납부 후 10일 이내 |
| 기한 미준수 | 별도 간주 규정 없음 | 미납 없음 증서를 무료 발급한 것으로 간주 |
| 확인 항목 | 월 관리비, 체납액, 승인된 특별부담금, 적립금 잔액, 미표결 3/4 결의, 소송, 보험, 감가상각보고서 | Declaration·Rules, 예산, 감사 재무제표, 스터디와 적립금 상태, 체납·특별부담금, 보험, 소송 |
서류를 받은 뒤 할 일
- 섹션이 있는 BC 스트라타는 조합과 섹션 양쪽에 Form B를 요청하세요. 기재 내용은 양측을 구속합니다.
- 최근 1~2년치 회의록도 받아 보세요. 누수, 외벽, 엘리베이터가 반복되면 신호입니다.
- 이 비용은 집 구매 클로징 비용 완전정리에 넣어 미리 잡아 두세요.
바이로 확인: 펫, 장기 렌트, 에어비앤비
- 장기 렌트(BC): 2022년 11월 24일부터 장기 임대를 제한·금지하는 바이로를 둘 수 없고, 기존 조항도 효력이 없습니다.
- 단기 렌트(BC): 3/4 결의로 금지·제한이 가능하고 하루 최대 $1,000 벌금을 정할 수 있습니다. 주 법과 시 조례도 함께 확인하세요.
- 연령 제한(BC): 55세 이상 제한만 유효하고 19세·25세 같은 제한은 효력이 없습니다. 55+ 단지도 기존 거주자, 간병인, 젊은 배우자와 자녀는 예외입니다.
- 반려동물(BC): 표준 바이로는 개 1마리 또는 고양이 1마리까지 허용하고 조합이 더 엄격하게 바꿀 수 있습니다. 제한 시행 당시 살던 반려동물은 계속 살 수 있지만 대체는 불가하며, 인증 안내견·보조견은 바이로와 무관하게 허용됩니다.
온타리오는 임대 제한을 법으로 금지한 규정이 없어 Declaration과 Rules를 직접 확인해야 하고, 세대를 임대하면 조합에 임차인 정보와 임대차 사본을 통지할 의무가 있습니다.
정리: 계약 전 확인할 것
- 관리비 금액이 아니라 예산서의 항목 구성부터 봅니다.
- BC는 Form B, 온타리오는 Status Certificate를 받아 변호사 검토를 거칩니다.
- 보고서의 권고 적립액과 실제 적립 속도를 비교합니다.
- 승인된 특별부담금, 미표결 3/4 결의, 소송 여부를 확인합니다.
- 펫·단기임대·연령 제한 바이로가 내 계획과 충돌하지 않는지 봅니다.
여기까지 확인하셨다면 큰 리스크는 대부분 걸러진 셈입니다. 전체 절차는 캐나다 첫 집 구매 절차 가이드에서 이어 보세요. 본문 내용은 2026년 7월 기준이며, 최신 정보는 BC 주정부 스트라타 페이지와 온타리오 CAO 사이트에서 확인하세요.