첫 집을 알아보다 보면 은행이나 브로커에게 "상환기간(amortization)은 25년으로 할까요, 30년으로 할까요?"라는 질문을 받게 됩니다. 예전에는 다운페이가 20% 미만인 보험 모기지(insured mortgage)는 무조건 25년이 상한이었지만, 2024년 12월 15일부터 규정이 바뀌어 첫 주택 구매자(first-time home buyer)이거나 신축 주택을 사는 경우라면 다운페이가 5~19%여도 30년 상환을 선택할 수 있게 됐습니다.
결론부터 말씀드리면, 30년 상환은 월 납입금을 약 8~9% 낮춰 주는 대신 총이자를 20% 안팎 더 내게 되고, 모기지 보험료도 0.20%p 올라갑니다. 즉 "지금 당장 승인받고 월 부담을 낮추는 것"과 "장기적으로 이자를 아끼는 것" 사이의 선택입니다. 이 글에서는 30년 상환의 자격 조건, 실제 월 납입금과 총이자 차이, 보험료 가산, 그리고 어떤 상황에서 어느 쪽이 유리한지를 2026년 9월 기준으로 정리했습니다.
1. 상환기간(amortization)과 만기(term)는 다른 개념입니다
한국식 대출 상식으로 보면 헷갈리기 쉬운 부분이라 먼저 짚고 갑니다.
- 상환기간(amortization period): 원금을 전부 갚는 데 걸리는 전체 기간. 25년 또는 30년. 월 납입금 크기를 결정합니다.
- 만기(term): 현재 금리와 조건이 유지되는 계약 기간. 보통 1~5년. 만기가 끝나면 남은 원금을 새 금리로 갱신합니다.
그래서 "5년 고정, 30년 상환"이라는 말은 "30년에 걸쳐 갚는 스케줄로 월 납입금을 계산하되, 금리는 5년마다 다시 정한다"는 뜻입니다. 갱신 시점에 남은 상환기간은 그대로 이어지고, 원한다면 갱신할 때 상환기간을 줄이거나(우리 은행 내에서) 추가 상환으로 앞당길 수 있습니다.
2. 30년 상환 자격 조건 (2026년 9월 기준)
다운페이가 20% 이상인 무보험(uninsured) 모기지는 원래부터 대부분 은행에서 30년 상환이 가능했습니다. 규정이 바뀐 것은 다운페이 20% 미만인 보험 모기지입니다. 캐나다 재무부가 2024년 9월에 발표하고 2024년 12월 15일부터 시행된 개정안에 따르면, 아래 두 조건 중 하나만 충족하면 됩니다.
| 구분 | 조건 |
|---|---|
| ① 첫 주택 구매자 | 다음 중 하나에 해당: (a) 집을 산 적이 한 번도 없음, (b) 최근 4년 동안 본인 또는 현재 배우자·사실혼 파트너 소유의 집에 주거주지로 살지 않았음, (c) 최근 결혼·사실혼 관계가 파탄남(CRA HBP와 동일 기준) |
| ② 신축 주택 구매 | 이전에 주거용으로 사용된 적이 없는 새 집. 임시 입주(interim occupancy) 기간이 있었던 신축 콘도도 포함 |
| 공통 | 대출비율(LTV) 80% 초과, 본인 또는 가까운 가족이 실거주, 집값 150만 달러 미만(보험 모기지 상한) |
핵심은 (b) 항목입니다. 한국에서 집을 소유했더라도 최근 4년간 그 집에 살지 않았다면 캐나다 규정상 첫 주택 구매자로 인정될 수 있습니다. 반대로 배우자가 한국에 집을 갖고 있고 부부가 최근 4년 안에 거기 살았다면 해당되지 않습니다. 이 판단은 대출 기관과 보험사(CMHC·Sagen·Canada Guaranty)가 하니 신청 전에 정확히 확인하세요.
이와 함께 보험 모기지 집값 상한이 100만 달러에서 150만 달러로 올라갔습니다. 다운페이 최소액은 50만 달러까지 5%, 50만~150만 달러 구간은 10%입니다. 예를 들어 80만 달러 집이라면 최소 다운페이는 25,000 + 30,000 = 55,000달러입니다.
3. 월 납입금과 총이자, 실제로 얼마나 차이 날까
아래는 금리 4.5%(예시), 캐나다 방식(반기 복리) 기준으로 계산한 값입니다. 실제 금리는 신청 시점과 렌더에 따라 다르니 비율 감각으로만 보세요.
| 대출 원금 | 25년 월 납입 | 30년 월 납입 | 월 차이 | 25년 총이자 | 30년 총이자 | 총이자 차이 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 50만 달러 | 약 $2,767 | 약 $2,521 | 약 $246 | 약 $330,000 | 약 $408,000 | 약 $77,000 |
| 60만 달러 | 약 $3,321 | 약 $3,025 | 약 $296 | 약 $396,000 | 약 $489,000 | 약 $93,000 |
| 74.5만 달러 | 약 $4,123 | 약 $3,756 | 약 $367 | 약 $492,000 | 약 $607,000 | 약 $115,000 |
월 납입금은 약 9% 줄어들지만, 5년을 더 갚는 만큼 총이자는 약 23% 늘어납니다. 다만 이 "총이자 차이"는 30년을 한 번도 추가 상환 없이 꽉 채웠을 때의 수치입니다. 실제로는 대부분 갱신 때 금리가 바뀌고, 이사나 추가 상환으로 스케줄이 달라지기 때문에 표의 차이가 그대로 실현되는 경우는 드뭅니다.
4. 숨은 비용: 모기지 보험료 0.20%p 가산
다운페이 20% 미만이면 CMHC 등 모기지 보험에 가입해야 하는데, 상환기간이 25년을 넘으면 보험료율에 0.20%p가 추가됩니다. CMHC 기준 보험료율은 다음과 같습니다.
| 대출비율(LTV) | 기본 보험료율 | 30년 상환 시 |
|---|---|---|
| 80.01~85% | 2.80% | 3.00% |
| 85.01~90% | 3.10% | 3.30% |
| 90.01~95% | 4.00% | 4.20% |
앞의 80만 달러 집(다운페이 5.5만, 대출 74.5만, LTV 약 93%) 예시라면 보험료는 25년 상환 시 약 29,800달러, 30년 상환 시 약 31,290달러로 약 1,490달러 차이입니다. 보험료는 대출 원금에 얹어서 함께 갚기 때문에 이 금액에도 30년 동안 이자가 붙습니다. 온타리오는 보험료에 주 판매세(RST 8%)가 붙고 이건 대출에 포함할 수 없어 클로징 때 현금으로 내야 한다는 점도 기억하세요.
5. 어느 쪽을 골라야 할까: 판단 기준
30년이 유리한 경우
- 25년으로는 승인 금액이 부족할 때: 스트레스 테스트(계약금리+2%와 5.25% 중 높은 쪽)에서 GDS 39%·TDS 44% 한도에 걸리면, 30년으로 월 납입금을 낮춰 통과할 수 있습니다. 승인 한도가 대략 8~10% 늘어나는 효과입니다.
- 현금흐름이 빡빡한 정착 초기: 월 300달러 여유가 육아·차량·비상금에 더 필요한 시기라면 30년으로 시작하고, 소득이 오르면 추가 상환(prepayment)으로 기간을 줄이는 전략이 현실적입니다. 대부분 렌더가 연 10~20%의 무위약금 추가 상환을 허용합니다.
- 금리 하락을 기대하는 경우: 갱신 때 금리가 낮아지면 그때 25년으로 줄이는 선택지를 남겨둘 수 있습니다.
25년이 유리한 경우
- 25년으로도 승인 한도가 충분하고 월 납입 여유가 있을 때 — 보험료 0.20%p 가산도 피할 수 있습니다.
- 추가 상환을 꾸준히 할 자신이 없다면, 강제로 빨리 갚게 하는 25년 스케줄이 총비용 면에서 안전합니다.
한 가지 중요한 사실: 30년으로 시작해도 추가 상환 옵션을 써서 25년 스케줄과 같은 금액을 내면 총이자는 거의 같아집니다. 반대로 25년으로 시작해 30년으로 늘리는 것은 재융자(refinance)가 필요해 비용이 듭니다. 즉 불확실하면 30년으로 승인받고 25년처럼 갚는 것이 유연성 면에서 유리합니다.
6. 신청할 때 실제로 챙길 것
- 첫 주택 구매자 여부를 서면으로 확인: 한국 부동산 소유 이력이 있다면 최근 4년 거주 여부를 브로커에게 미리 알리세요. 사전승인 단계에서 정리해야 나중에 조건이 바뀌지 않습니다. 사전승인 절차는 모기지 사전승인 가이드를 참고하세요.
- 보험료 총액 비교: 25년·30년 두 가지로 보험료와 월 납입금을 각각 견적받아 나란히 놓고 보세요. 보험료 계산 원리는 CMHC 모기지 보험 가이드에 정리돼 있습니다.
- 추가 상환 조건 확인: 연간 한도(10%·15%·20%), 월 납입 증액 허용 여부, 중도상환 위약금 계산 방식을 계약 전에 확인하세요.
- 다운페이 재원 정리: FHSA·RRSP HBP를 함께 쓰면 다운페이를 키워 LTV를 낮추고 보험료율 구간을 한 단계 내릴 수도 있습니다. FHSA 가이드를 참고하세요.
정리
30년 상환은 2024년 12월 15일부터 모든 첫 주택 구매자와 신축 구매자에게 열린 선택지입니다. 월 납입금은 약 9% 줄고 승인 한도는 늘어나지만, 총이자가 20% 이상 늘고 보험료율이 0.20%p 오릅니다. 승인 한도가 걸리거나 정착 초기 현금흐름이 중요하다면 30년으로 시작해 추가 상환으로 기간을 줄이는 방식이 유연합니다. 여유가 충분하다면 25년이 총비용 면에서 낫습니다. 보험료율과 상한은 정부 정책에 따라 바뀔 수 있으니 계약 전 CMHC와 캐나다 재무부 공식 사이트에서 최신 정보를 확인하시고, 개인 재무 상황에 따라 판단이 달라지므로 모기지 전문가 상담을 권장합니다.