캐나다에서 집을 사거나 팔 때 가장 큰 단일 비용 중 하나가 부동산 중개수수료입니다. 그런데 한국과 달리 법으로 정해진 요율표가 없습니다. 온타리오 규제기관인 RECO는 "지급 금액은 RECO나 정부, 어떤 부동산 협회나 보드도 정하거나 승인하지 않는다"고 명시하고 있습니다.
결론부터 말씀드리면, 캐나다 부동산 중개수수료는 전적으로 협상 대상이고, 실제 부담액을 결정하는 건 요율이 아니라 여러분이 서명하는 대리 계약서(Representation Agreement)의 문구입니다. 특히 바이어라면 "셀러가 내 에이전트 수수료를 안 낼 수도 있다"는 조항을 반드시 이해하고 서명하셔야 합니다.
아래 내용은 2026년 9월 기준이며, 세부 규정은 주별로 다르고 개정될 수 있습니다.
1. 수수료는 누가 내나요
관행적으로는 셀러(매도인)가 총수수료를 부담하고, 이를 리스팅 브로커리지와 바이어 브로커리지가 나눠 갖는 구조였습니다. 클로징 때 변호사·노터리가 매각 대금에서 공제해 지급합니다.
다만 최근 캐나다 각 주에서 바이어 대리 계약이 강화되면서, 바이어도 자기 브로커리지에 지급할 금액을 계약서에 적는 구조로 바뀌었습니다. 셀러가 제시한 협조 수수료가 그 금액보다 적으면 차액을 바이어가 직접 부담하게 됩니다.
2. 수수료 구조 세 가지
| 방식 | 내용 | 주로 보이는 곳 |
|---|---|---|
| 정률제 | 매매가의 일정 퍼센트 | 온타리오에서 흔한 방식 |
| 차등제(tiered) | 초기 금액 구간에 높은 요율, 나머지에 낮은 요율 | BC·알버타에서 흔한 방식 |
| 정액·혼합제 | 고정 금액, 또는 고정 금액 + 퍼센트 | 디스카운트 브로커리지 |
구체적인 퍼센트는 지역·물건·시장 상황에 따라 달라지고, 업체마다 제시하는 숫자도 다릅니다. 따라서 "캐나다 평균은 몇 퍼센트"라는 숫자보다 내 물건에 대해 최소 두세 곳의 제안을 받아 비교하는 것이 훨씬 정확합니다.
3. 수수료에는 GST/HST가 붙습니다
중개수수료는 과세 대상 용역이므로 수수료 금액 위에 세금이 추가됩니다. BC와 알버타는 GST 5%, 온타리오는 HST 13%입니다. 순수수료 $20,000이라면 온타리오에서는 실제 지출이 $22,600이 되는 셈입니다. 예산을 잡을 때 이 부분을 빠뜨리는 분이 많습니다.
4. 대리 계약서에서 꼭 봐야 할 6가지
온타리오 RECO가 소비자에게 안내하는 확인 항목을 기준으로 정리하면 다음과 같습니다.
- 대리 유형 — 브로커리지 전체가 대리하는지, 특정 에이전트가 지정 대리인인지
- 범위(Scope) — 특정 물건인지, 특정 지역·주택 유형인지. 범위를 넓게 잡으면 다른 에이전트로 샀을 때 수수료 분쟁이 생깁니다
- 서비스 내역 — 표준 서비스 세트가 존재하지 않으므로, 기대하는 서비스는 계약서나 별지에 적어야 합니다
- 지급 금액과 변동 조건 — 셀러가 일부를 부담할 경우, 이중대리에 동의할 경우 금액이 어떻게 바뀌는지
- 해지 조항 — 어떤 경우에 해지 가능한지, 위약금이 있는지
- 홀드오버(holdover) 조항 — 계약 만료 후에도 일정 기간 안에 거래가 성사되면 수수료를 내야 하는 조항입니다. 기간에 법정 상한이 없으므로 서명 전에 반드시 확인하세요
만료일은 계약서 첫 페이지에 눈에 띄게 표시되어야 하며, 기간에 정해진 표준은 없습니다.
5. 주별 규정 비교: BC·온타리오·알버타
| 구분 | BC | 온타리오 | 알버타 |
|---|---|---|---|
| 규제기관 | BCFSA | RECO | RECA |
| 초기 의무 서식 | Disclosure of Representation in Trading Services(DORTS) — 서비스 제공 전에 서명 | RECO Information Guide를 모든 고객·자기대리 당사자에게 제공 | 서면 서비스 계약(written service agreement) 체결 필요 |
| 대리 형태 | 지정 대리(designated agency) | 2023년 12월 1일부터 지정 대리 도입, 브로커리지 대리와 선택 가능 | 지정 대리 중심 |
| 양측 대리 | 이중대리 금지(외딴·서비스 취약 지역 예외만 인정) | 이중대리(multiple representation) 가능하되 동의 필요, 지정 대리로 발생 가능성 축소 | 같은 브로커리지가 양측을 맡으면 '거래중개(transaction brokerage)'로 전환 |
세 주 모두 공통점은 서면 없이는 고객이 되지 않는다는 점입니다. 계약서에 서명하지 않으면 에이전트에게 집을 보여 달라고 요구하기 어렵다는 뜻이기도 합니다.
6. 바이어가 놓치기 쉬운 지점
RECO는 바이어에게 이렇게 경고합니다. 셀러가 바이어 브로커리지 수수료를 전혀 부담하지 않을 수도 있고, 그 경우 바이어가 제시할 수 있는 금액 자체가 달라지며, 재정 상황에 따라 그 집을 살 수 없게 될 수도 있다는 것입니다.
따라서 바이어라면 오퍼를 쓰기 전에 두 가지를 확인하세요. ①내 계약서상 수수료 금액이 얼마인지, ②해당 물건의 셀러가 제시한 협조 수수료가 그보다 적은지. 차액은 클로징 현금으로 나가므로 오퍼 조건과 디포짓을 짤 때 함께 계산해야 합니다.
7. 수수료를 줄이는 현실적인 방법
- 범위와 기간을 좁게 — 만료일을 짧게 잡고 실적을 보고 연장하는 방식
- 차등 요율 제안 — 목표가 초과분에 대해 요율을 달리하는 구조를 협의
- 서비스 분리 — 리스팅 등록만 이용하는 제한적 서비스 계약
- 홀드오버 기간 단축 — 금액만큼이나 실질적인 협상 포인트입니다
다만 수수료만 보고 고르면 마케팅·가격 전략에서 그 이상을 잃을 수 있습니다. 최근 거래 실적과 응대 속도를 함께 보세요.
정리
캐나다 부동산 중개수수료는 정해진 요율이 아니라 계약 문구의 문제입니다. 대리 유형, 범위, 지급 조건, 홀드오버 — 이 네 가지만 정확히 읽어도 대부분의 분쟁을 피할 수 있습니다.
집을 파는 쪽이라면 수수료 외의 비용까지 포함된 주택 매도 비용과 세금 가이드를, 사는 쪽이라면 홈 인스펙션 가이드와 모기지 사전승인 가이드를 함께 보시면 전체 그림이 잡힙니다. 규정은 주별로 다르고 개정될 수 있으니 최신 내용은 BCFSA·RECO·RECA 공식 사이트에서 확인하시고, 개인 상황에 따라 다르므로 전문가 상담을 권장합니다.