집을 살 때의 비용은 많이 다뤄지지만, 팔 때 얼마가 빠져나가는지는 의외로 정리된 정보가 적습니다. 그래서 계약서에 적힌 매도가만 보고 자금 계획을 세웠다가, 클로징 날 정산서를 받고 당황하는 경우가 생깁니다.
결론부터 말씀드리면 매도 시 현금으로 빠져나가는 비용은 대체로 매도가의 3~6% 수준이고, 그중 대부분이 중개 수수료와 그에 붙는 세금입니다. 여기에 모기지를 만기 전에 정리한다면 위약금이 추가될 수 있습니다. 반면 주정부 취득세(토지양도세, 부동산 취득세)는 매수자가 내는 항목이라 판매자와는 무관합니다.
세금 쪽은 별개의 주제입니다. 살던 집을 파는 경우 대부분 주거주지 면세로 양도차익에 세금이 붙지 않지만, 면세를 받으려면 반드시 신고를 해야 합니다. 신고를 빠뜨리면 면세 자체가 인정되지 않을 수 있습니다. 이 글에서는 비용 항목, 세금 규정, 그리고 상황별로 특히 주의할 지점을 순서대로 정리했습니다. (2026년 7월 기준)
매도할 때 판매자가 부담하는 비용
| 항목 | 대략적인 수준 | 비고 |
|---|---|---|
| 부동산 중개 수수료 | 매도가의 3~5% 내외 | 법정 요율이 아니며 협상 가능 |
| 중개 수수료에 붙는 세금 | 수수료 금액의 5%(BC, GST) / 13%(온타리오, HST) | 수수료 위에 별도로 가산 |
| 변호사·노터리 비용 | 수백~1,500달러대 | 온타리오는 변호사, BC는 노터리도 가능 |
| 모기지 중도상환 위약금 | 계약 조건에 따라 크게 상이 | 고정금리는 IRD 방식으로 커질 수 있음 |
| 정산 조정금 | 수십~수백 달러 | 재산세·관리비 선납분 정산 |
| 준비 비용 | 선택 사항 | 수리, 청소, 스테이징, 이사비 |
중개 수수료는 정해진 요율이 아닙니다
캐나다의 중개 수수료는 법으로 정해진 요율이 없습니다. 통상 매도자가 전체 수수료를 부담하고 매수자 측 중개인과 나누는 구조인데, 요율과 배분 방식은 리스팅 계약서에 적는 대로 정해집니다. BC처럼 첫 10만 달러에 높은 요율을 적용하고 나머지에 낮은 요율을 적용하는 계단식 관행이 있는 지역도 있습니다. 계약 전에 총액이 얼마인지 숫자로 확인하시고, 수수료에 붙는 GST 또는 HST까지 포함한 금액으로 비교하시는 것이 정확합니다.
모기지 위약금을 미리 계산해 보세요
매도 시점이 모기지 만기와 맞지 않으면 중도상환 위약금이 발생합니다. 변동금리는 통상 3개월치 이자 수준이지만, 고정금리는 금리차 보상(IRD) 방식이 적용돼 금액이 훨씬 커질 수 있습니다. 같은 대출을 새 집으로 옮기는 포터빌리티 조항이 있으면 위약금을 피할 수 있는 경우도 있으니, 매물을 내놓기 전에 대출 기관에 확인해 보시는 것이 좋습니다. 위약금 구조는 고정금리 vs 변동금리 가이드에서 더 자세히 다뤘습니다.
세금 1: 주거주지 면세는 '신고해야' 받습니다
살던 집을 팔아 생긴 양도차익은 주거주지 면세(principal residence exemption)로 전액 또는 상당 부분이 비과세될 수 있습니다. 다만 여기에는 중요한 절차 요건이 있습니다.
2016년 과세연도부터 캐나다 내 부동산 처분은 주거주지 매각이라도 모두 신고해야 합니다. 양도차익이 없거나 전액 면세되는 경우에도 마찬가지입니다. 주거주지로 지정하려면 신고서에 처분 사실을 기재하고 T2091(IND) 서식으로 지정해야 하며, CRA는 이 신고와 지정이 이루어진 경우에만 면세를 인정합니다.
두 채를 소유했던 기간이 있다면
한 가족(배우자와 미혼 미성년 자녀 포함)은 한 해에 한 채만 주거주지로 지정할 수 있습니다. 새 집을 사고 이전 집이 몇 달간 함께 있었던 기간이 있다면 어느 해를 어느 집에 배정할지에 따라 세액이 달라집니다. 두 채를 오래 보유하셨다면 계산이 단순하지 않으니 세무 전문가 상담을 권합니다.
세금 2: 1년 미만 보유는 사업소득으로 봅니다
주거용 부동산 플리핑 규정에 따라, 연속 365일 미만 보유한 주거용 부동산을 처분해 얻은 이익은 양도차익이 아니라 사업소득으로 과세됩니다. 사업소득이 되면 두 가지가 달라집니다.
- 양도차익의 절반만 과세되는 취급을 받을 수 없습니다.
- 주거주지 면세를 적용할 수 없습니다.
사망, 이혼·별거, 출산, 실직이나 전근 등 특정 생활 사건에 해당하면 이 규정에서 제외될 수 있습니다. 사정상 1년이 안 돼 팔아야 한다면 본인 상황이 예외에 해당하는지 미리 확인하시는 것이 좋습니다.
세금 3: 세무상 비거주자라면 원천징수가 있습니다
캐나다를 떠난 뒤 집을 파는 경우, 또는 애초에 비거주자 신분으로 보유하던 부동산을 파는 경우에는 절차가 완전히 달라집니다. 소득세법 116조에 따라 매수자가 매매대금의 일정 비율을 원천징수해 CRA에 납부할 의무가 있습니다. 주택처럼 상각 대상이 아닌 자본자산은 통상 25%가 적용됩니다.
이를 피하거나 줄이려면 처분 전 또는 처분 후 정해진 기한 내에 CRA에 신고해 준수 증명서(certificate of compliance)를 받아야 합니다. 증명서를 받으면 원천징수는 대금 전액이 아니라 실제 이익 기준으로 조정됩니다. 이 절차는 기한이 짧고 서류가 까다로워서, 매도 계획이 잡히는 즉시 국제 세무에 밝은 회계사와 상의하시는 편이 안전합니다. 거주자·비거주자 판정과 해외 자산 신고가 얽힌 경우라면 더욱 그렇습니다.
클로징까지의 순서
- 모기지 위약금과 포터빌리티 확인: 매물을 내놓기 전에 대출 기관에 문의합니다.
- 중개인 선정과 리스팅 계약: 총 수수료를 세금 포함 금액으로 확인하고, 계약 기간과 해지 조건을 봅니다.
- 변호사 또는 노터리 선임: 온타리오는 변호사가 처리하고, BC는 노터리 퍼블릭도 가능합니다.
- 오퍼 수락과 조건 해제: 인스펙션·금융 조건이 붙는 경우가 많습니다.
- 클로징: 잔금 정산, 재산세·관리비 조정, 열쇠 인계가 이루어집니다.
- 다음 해 세금신고: 처분 사실을 반드시 신고하고, 해당되면 주거주지로 지정합니다.
다음 집 구매를 함께 준비하신다면 집 구매 클로징 비용 완전정리와 첫 집 구매 절차 가이드를 매도 일정과 겹쳐 보시면 자금 흐름이 정리됩니다.
정리
- 매도 비용은 대체로 매도가의 3~6%이며, 중개 수수료와 그 위의 GST·HST가 대부분입니다.
- 주정부 취득세는 매수자 부담이라 판매자와 무관합니다.
- 주거주지 면세는 신고해야 받습니다. 차익이 없어도 처분 사실을 신고합니다.
- 보유 365일 미만이면 사업소득으로 과세될 수 있습니다.
- 세무상 비거주자는 원천징수와 준수 증명서 절차를 미리 챙겨야 합니다.
수수료 관행과 세법 세부 규정은 변동될 수 있으므로 계약 전 CRA와 주정부 공식 안내에서 확인하시고, 금액이 크거나 상황이 복잡한 경우 세무·법률 전문가 상담을 권장합니다.