캐나다에서 베이스먼트 스위트를 세 주거나, 콘도 한 채를 임대하거나, 한국으로 돌아가면서 캐나다 집을 세 놓는 분이 많습니다. 공통점은 매년 임대소득을 신고해야 한다는 것입니다. 임대소득은 개인 소득세 신고서(T1)의 12600번 라인에 순소득으로 들어가고, 그 계산 내역은 T776 Statement of Real Estate Rentals라는 별지에 적습니다.
결론부터 정리하면, 임대소득 신고의 핵심은 세 가지입니다. 첫째, 렌트 총액이 아니라 비용을 뺀 순소득에 세금이 붙습니다. 둘째, 지붕 교체처럼 큰 지출은 그해에 전부 공제하지 못하고 감가상각(CCA)으로 나눠 공제하는데, 자기 집 일부를 세 준 경우 CCA를 쓰면 주거주지 면세를 잃을 수 있습니다. 셋째, 비거주자가 되면 임대소득에 25% 원천징수가 붙으므로 미리 절차를 밟아야 합니다. 이 글은 이 세 가지를 중심으로 T776 작성 순서를 안내합니다. (2026년 9월 기준, 세법은 바뀔 수 있으니 신고 전 CRA 공식 사이트를 확인하세요.)
1. 임대소득 신고의 기본: 누가, 언제, 어디에
- 대상: 렌트를 받는 모든 거주자. 베이스먼트 한 칸이든 콘도 한 채든 금액과 상관없이 신고합니다. 자녀나 친척에게 시세보다 훨씬 싸게 빌려주고 비용만 공제하는 것은 인정되지 않습니다.
- 기한: 일반 개인은 다음 해 4월 30일. 임대소득은 자영업 소득이 아니므로 6월 15일 기한이 적용되지 않습니다.
- 양식: T776에 총수입·비용·순소득을 계산해 T1 12600번 라인으로 옮깁니다. 세금신고 소프트웨어는 T776을 자동으로 포함합니다. 소프트웨어 선택은 세금신고 소프트웨어 비교를 참고하세요.
- 공동 소유: 부부가 공동 명의면 각자 지분 비율대로 나눠서 각자 T776을 제출합니다.
- 분납(instalments): 임대소득 때문에 납부할 세금이 3,000달러(퀘벡 제외)를 넘는 해가 반복되면 CRA가 분기별 분납을 요구할 수 있습니다.
2. 공제 가능한 비용: 경상비용(current) vs 자본지출(capital)
T776에서 가장 헷갈리는 부분입니다. CRA는 비용을 두 종류로 나눕니다. 그해에 전액 공제하는 경상비용과, 자산 가치를 높이거나 수명을 늘려 여러 해에 걸쳐 감가상각하는 자본지출입니다.
| 구분 | 예시 | 처리 |
|---|---|---|
| 경상비용 | 모기지 이자(원금 제외), 재산세, 주택보험료, 관리비(콘도피), 유틸리티(집주인 부담분), 광고비, 관리회사 수수료, 소모성 수리(페인트, 누수 수리, 부품 교체), 임대차 관련 법률·회계 비용 | 발생한 해에 전액 공제 |
| 자본지출 | 지붕 전면 교체, 주방 리노베이션, 데크 신설, 가전 신규 구입, 구입 시 취득세·법률비용 | 자산 가액에 더하고 CCA로 매년 일부 공제 |
| 공제 불가 | 모기지 원금 상환, 토지 취득 비용, 본인 노동의 가치, 개인 사용 부분에 해당하는 비용 | 공제 안 됨 |
구분 기준은 "원래 상태로 되돌리는 것(경상)"인지 "원래보다 좋게 만드는 것(자본)"인지입니다. 낡은 카펫을 같은 등급 카펫으로 바꾸면 경상비용이지만, 카펫을 걷어내고 하드우드를 깔면 자본지출입니다. 애매하면 영수증에 작업 내용을 적어 두고 회계사와 상의하는 것이 안전합니다.
2026년부터 특히 주의할 단기 임대 규정
2024년 1월 1일 이후, 에어비앤비처럼 90일 미만으로 빌려주는 단기 임대가 시·주 정부의 등록·허가 요건을 지키지 않으면 관련 비용 공제가 전면 거부됩니다. 모기지 이자와 재산세까지 공제가 안 되니, 단기 임대를 하려면 지역 규정을 먼저 확인하세요.
3. 감가상각(CCA): 쓸 수 있지만 안 쓰는 게 나을 때
건물은 보통 Class 1로 분류돼 매년 남은 가액의 4%를 CCA로 공제할 수 있고, 가전·가구는 Class 8로 20%입니다. 다만 세 가지 규칙이 있습니다.
- CCA는 선택 사항입니다. 청구하지 않아도 되고, 나중에 필요할 때 시작할 수 있습니다.
- CCA로 임대 손실을 만들거나 키울 수 없습니다. 순소득이 0이 되는 선까지만 공제됩니다.
- 팔 때 되돌아옵니다(recapture). 그동안 공제한 CCA는 매각 시 소득으로 다시 잡혀 그해 전액 과세됩니다. 게다가 부동산은 대개 값이 오르므로 건물의 CCA는 절세가 아니라 과세 이연에 가깝습니다.
그리고 가장 중요한 규칙은 다음 섹션에 있습니다.
4. 베이스먼트·방 한 칸 임대: 주거주지 면세를 지키는 3가지 조건
자기 집 일부를 세 주면 비용은 임대 면적 비율(예: 베이스먼트가 전체의 35%면 35%)만큼만 공제합니다. 문제는 집을 팔 때입니다. 원칙적으로 임대한 부분은 주거주지 면세(Principal Residence Exemption)에서 빠져 양도소득세 대상이 될 수 있습니다. CRA는 다음 세 조건을 모두 만족하면 집 전체를 계속 주거주지로 인정하는 행정 관행을 유지하고 있습니다.
- 임대가 거주 목적에 부수적(ancillary)일 것 — 집의 주된 용도가 본인 거주여야 합니다.
- 임대를 위해 구조 변경을 하지 않았을 것 — 별도 출입구·주방을 새로 만드는 대규모 개조는 걸릴 수 있습니다.
- 건물에 대해 CCA를 청구하지 않았을 것.
즉 베이스먼트를 세 주는 분은 건물 CCA를 청구하지 않는 것이 대개 유리합니다. 임대 규정과 집주인 의무는 베이스먼트 스위트 임대 가이드를 함께 보세요. 이미 구조를 바꿨거나 임대 비중이 큰 경우는 용도 변경(change in use) 규정이 적용될 수 있으니 회계사 상담이 필요합니다.
5. 한국으로 돌아가며 집을 세 놓는 경우: 비거주자 규정
캐나다 세법상 비거주자가 되면 임대소득은 T776이 아니라 Part XIII 원천징수 체계로 넘어갑니다.
- 기본: 세입자나 관리 대리인이 렌트 총액의 25%를 매달 원천징수해 CRA에 납부하고, 연말에 NR4로 보고합니다.
- NR6 신청: 캐나다 거주 대리인(관리회사·지인)과 함께 NR6을 미리 제출해 승인받으면 총액이 아니라 예상 순소득의 25%만 원천징수합니다. 렌트 시작 전이나 연초에 내야 합니다.
- Section 216 신고: 이듬해에 216 세금신고서를 내면 비용을 공제한 순소득 기준으로 정산해 환급받을 수 있습니다. NR6을 냈다면 연도 종료 후 6개월 안에, 아니면 2년 안에 제출합니다.
출국 시 다른 자산의 출국세 규정은 비거주자 전환과 Departure Tax 가이드에 정리돼 있습니다.
6. T776 작성 순서 체크리스트
- 주소, 소유 지분, 임대 유닛 수를 식별 섹션에 기입
- 총 임대 수입(라인 8141) — 받은 렌트 전액, 주차·세탁기 수입 포함
- 경상비용 항목별 기입 — 임대 면적 비율로 개인 사용분 제외
- 순소득(라인 9369) 계산 — 손실이면 다른 소득과 상계 가능(단, 합리적 수익 기대가 있어야 함)
- CCA 청구 여부 결정 — 자가 일부 임대라면 대개 청구하지 않음
- 최종 순소득을 T1 12600번 라인에 이월
영수증, 임대차 계약서, 은행 내역은 신고 후 6년간 보관해야 합니다.
정리
임대소득 신고는 렌트 총액이 아니라 순소득에 과세된다는 점, 경상비용과 자본지출을 구분한다는 점, 그리고 자가 일부 임대라면 건물 CCA를 청구하지 않아 주거주지 면세를 지킨다는 점만 기억해도 큰 실수를 피할 수 있습니다. 집을 팔 때의 세금은 집 팔 때 드는 비용과 세금 가이드를 참고하세요. 세무 사항은 개인 상황에 따라 다르므로 금액이 크거나 구조가 복잡하면 전문가 상담을 권장합니다.